Alt Kiracıya Karşı Fuzuli İşgal Nedeniyle Tahliye: Kapsamlı Hukuki Rehber

Kiracınızın taşınmazı izniniz olmadan başkasına kiraladığını ya da kira sözleşmeniz sona ermesine rağmen taşınmazda üçüncü bir kişinin oturmaya devam ettiğini fark ettiniz mi? Bu yazı, kiraya veren olarak haklarınızı, izlemeniz gereken hukuki yolu ve Yargıtay’ın bu konudaki yerleşik içtihatlarını açıklamaktadır.

1. Fuzuli İşgal (Haksız İşgalci) Kimdir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın yapılan alt kiralamayı yasaklamaktadır. Bu yasağa rağmen taşınmazı kullanan kişi ‘fuzuli şagil’ yani haksız işgalci konumuna düşer.

Fuzuli işgal statüsü üç temel durumda ortaya çıkar:

1. Sözleşmeye Aykırı Alt Kiralama:

Kira sözleşmesinde devir yasağı bulunmasına rağmen taşınmazın başkasına devredilmesi veya kullandırılması. Yargıtay 3. HD (2017/5285) ve 6. HD (2012/7988) kararlarına göre bu kişi fuzuli şagil sayılır.

b) Asıl Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi:

Asıl kira sözleşmesi feshedildiğinde veya süresi bittiğinde alt kiracının hakkı da kendiliğinden sona erer ve alt kiracı fuzuli şagil durumuna düşer (Yargıtay 6. HD, 2012/5811).

c) Kamu Taşınmazlarında İzinsiz Kullanım:

Danıştay kararlarına göre, ihale usulü dışında yapılan protokollerle kamu taşınmazını kullanan alt kiracılar, hukuki dayanaktan yoksun kaldıkları için fuzuli şagil kabul edilir.

2. Tahliye Davası Öncesi: İhtar Şartı

Alt kiracıya karşı açılacak davada en önemli usul farklılığı ihtarname şartında görülmektedir:

Alt Kiracı İçin İhtar Zorunlu Değildir:

Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre (Yargıtay 3. HD, 2017/5285; 6. HD, 2014/7777) fuzuli şagil konumundaki alt kiracıya karşı açılacak tahliye davasında önceden ihtarname gönderilmesi şartı aranmaz. TBK m. 316’daki 30 günlük süre verme zorunluluğu yalnızca asıl kiracı (akde aykırılık) için geçerlidir.

Asıl Kiracı İçin İhtar Zorunludur:

Hem asıl kiracıya hem de alt kiracıya karşı birlikte dava açılıyorsa, asıl kiracı yönünden usulüne uygun ihtarname gönderilmesi şarttır (Yargıtay 3. HD, 2018/6650).

3. Hangi Mahkemede Dava Açılır?

Görevli mahkeme, davanın dayandırıldığı hukuki sebebe göre farklılık göstermektedir:

Sulh Hukuk Mahkemesi:

Dava kira sözleşmesine aykırılık (izinsiz devir/alt kiralama) iddiasına dayandırılıyorsa, uyuşmazlık kira hukukundan kaynaklandığından Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (2008/833) bu yönde karar vermiştir.

Asliye Hukuk Mahkemesi:

Taraflar arasında hiçbir kira ilişkisi bulunmadığı ve dava doğrudan mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi olarak açıldığında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir (Yargıtay 3. HD 2017/8913; 8. HD 2018/6936).

İdari Yol (Kamu Malları):

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi kapsamında kamu taşınmazlarını işgal eden alt kiracılar için dava açılmasına gerek yoktur. İdarenin talebi üzerine Valilik veya Kaymakamlık tarafından 15 gün içinde tahliye sağlanır.

4. Asıl ve Alt Kiracıya Birlikte ya da Ayrı Dava Açılabilir mi?

Kiraya veren, asıl kiracıya ve alt kiracıya karşı birlikte dava açabileceği gibi, aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığından yalnızca alt kiracıya karşı da tahliye davası açabilir (Yargıtay 6. HD, 2012/7988 ve 2011/7593).

Kiracının kurduğu şirket veya farklı bir kişi taşınmazı kullanıyorsa bu kişi/şirket doğrudan davalı gösterilebilir (Yargıtay HGK, 2010/440).

5. İcra Aşamasında Alt Kiracının Durumu (İİK m. 276)

Asıl kiracı aleyhine alınan tahliye ilamının icrası sırasında taşınmazda bulunan alt kiracı, işgalinde haklı olduğunu noter onaylı kira sözleşmesi gibi resmi bir belgeyle ispat edemezse derhal tahliye edilir.

Borçlunun eşi, çocukları, anne-babası veya iş ortakları İİK m. 276 anlamında ‘üçüncü kişi’ sayılmaz; bu kişiler borçlu ile birlikte doğrudan tahliye edilir.

6. Dikkat Edilmesi Gereken İstisnai Durumlar

Zımni Muvafakat:

Kiraya verenin, alt kiralamadan haberi olmasına karşın uzun süre sessiz kalması durumunda, sonradan fuzuli işgal davası açması iyiniyet kurallarına aykırı bulunabilir (Yargıtay 6. HD, 1997/4138).

Geçerli İzin:

Yazılı izne veya vekaletnameye dayanılarak yapılan alt kiralamada, bu yetki usulüne uygun geri alınmadıkça alt kiracı fuzuli şagil sayılamaz (Yargıtay 6. HD, 2013/4462).

Sonuç: Taşınmazınızı Geri Almak İçin Hukuki Destek Alın

Alt kiracı tahliye davası, usul ve görev kuralları açısından oldukça teknik bir süreçtir. Yanlış mahkemede açılan dava, ihtarname eksikliği veya husumet hatası ciddi zaman ve hak kayıplarına yol açabilir.

Adil Hukuk olarak, kiraya verenin haklarını korumak ve taşınmazınızı en kısa sürede geri kazanmanız için hukuki sürecin her aşamasında yanınızdayız.