A.Gayrimenkul Kavramı
Hukuk düzenindeki eşya kavramı, fiziki eşya kavramı ile her zaman örtüşmez; her hukuk düzeni eşya kavramını farklı şekillerde düzenlemişlerdir. Hukuken eşya sayılan varlıklar, çeşitli ayrımlara tabi tutulmaktadır. Bunlardan bir tanesi de taşınır ve taşınmaz eşya ayrımıdır. Özüne zarar vermeksizin bir yerden başka bir yere taşınabilen eşya taşınır, taşınmayanlar taşınmaz eşya olarak kabul edilmektedir. Niteliği itibarıyla taşınır olan gemi, İcra ve İflas Kanunu’nda taşınmaz hükümlerine (ticaret siciline kayıtlı olanlar) tabi tutulmuştur.
‘Taşınmaz’ anlamına gelen gayrimenkul, Arapça kökenli bir kelimedir. Taşınması mümkün olmayan ev, bina, dükkan ve arsa gibi mülkiyetleri ifade eder. Taşınmazlar üzerindeki ayni hakların aleniyetini sağlamak için her bir taşınmaza ait
ayrı bir sayfa açılması gerekir (MK. m.1000/f.I, KMK. m.13/f.II). Zira ancak bu şekilde, herhangi bir karışıklığa mahal vermeksizin, taşınmaz üzerindeki ayni haklar tespit edilebilir.
B.Tapu Sicili Kavramı
MK.m.997/f.I uyarınca, “Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur”. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre “Tapu sicili, tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri ve belgeler ile plânlardan oluşur”. Bu hükümler göz önüne alındığında tapu sicilinin tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye
defteri, belgeler ve plânlardan oluştuğu anlaşılmaktadır. Tapu sicili, taşınmazlar üzerinde mevcut ayni hakları açıklamak, bunların tesisini ve devirlerini sağlamak için devlet tarafından ve devletin sorumluluğu altında tutulan, kamuya açık resmi bir sicildir.
Tapu siciline sadece hukuk düzenin izin verdiği kayıtlar yapılabilir. Bu anlamda hukuk kuralları tarafından öngörülmeyen kayıtların tapu siciline işlenmesi mümkün değildir.
Ayni hakların kazanılmasında kural, tapu siciline tescil olmakla birlikte bu kuralın istisnaları da mevcuttur.
MK m.7 hükmüne göre “Resmi sicil ve senetler, belgeledikleri olguların doğruluğuna kanıt oluşturur.” (f.I); “Bunların içeriğinin doğru olmadığının ispatı, kanunlarda başka bir hüküm bulunmadıkça, herhangi bir şekle bağlı değildir.” (f.II) Buna göre aksi ispat edilmedikçe tapu sicilindeki kayıtlar doğru kabul edilir.
MK.m.998 hükmüne göre;
“Tapu siciline taşınmaz olarak şunlar kaydedilir:
1. Arazi,
2. Taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler.
Tapu İptal ve Tescil Davaları
Taşınmaz hukuku çerçevesinde açılabilecek davalara bakıldığında, tek tip bir davadan bahsedilemez. Ancak uygulamada ayni neticeli taleple taşınmazlara yönelik açılan bir grup davaya ortak bir ad verilerek, bunların tümü tek bir davaymış gibi tapu iptal ve (hükmen) tescil davası denilmektedir.[1]
Taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tapu sicili tutulur. Tapu sicilinde gerçeği yansıtmayan, hukuka aykırı şekilde kayıt ve tescil işlemleri bulunabilir. Bu durumda ise hem gerçek hak sahiplerinin mülkiyet hakkından doğan menfaati zedelenmekte hem de yolsuz tescil ile hukuka aykırı sonuç doğmaktadır. Dolayısıyla hukuka uygun hale getirilmesi amacıyla tapu iptal ve tescil davası açılması söz konusu olacaktır.
[1]Konu hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. Özmen ve Aydın, Tapu İptal Davası, 179 vd.; Melek Bilgin Yüce, “Uygulamada Tapu İptal ve Tescil Davalarının Anlamı ve Sonuçları,” I. Medeni Hukuk Kongresi, ed. Hakan Tokbaş (İstanbul: Aristo, 2020): 341 vd.
Gayrimenkul Hukuku: Türkiye’deki Mevzuat ve Uygulamalar
Giriş
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mal varlıkları ile ilgili hukuki düzenlemeleri ve uygulamaları kapsar. Türkiye’de gayrimenkul hukuku, mülkiyet haklarının korunması, taşınmaz malların devri, kiralanması, kullanımı ve üzerindeki diğer haklarla ilgili geniş bir mevzuata sahiptir. Bu makalede, Türkiye’deki gayrimenkul hukukunun temel unsurları, önemli mevzuatlar ve uygulamalar ele alınacaktır.
Gayrimenkul Hukukunun Temel İlkeleri
Türkiye’de gayrimenkul hukuku, Anayasa’da güvence altına alınan mülkiyet hakkı çerçevesinde düzenlenmiştir. Anayasa’nın 35. maddesi, herkesin mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğunu ve bu hakların ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabileceğini belirtir.
Temel Mevzuat
Türkiye’de gayrimenkul hukukunu düzenleyen başlıca kanunlar şunlardır:
- Türk Medeni Kanunu (TMK): Gayrimenkul mülkiyeti, sınırlı ayni haklar ve miras hukuku gibi konuları düzenler.
- Tapu Kanunu: Tapu sicilinin tutulması, tapu kayıtlarının düzenlenmesi ve taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin esasları belirler.
- İmar Kanunu: Arazi ve arsa düzenlemesi, yapı izni ve yapı kullanma izni gibi konuları kapsar.
- Kat Mülkiyeti Kanunu: Bir binanın bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet hakları ile ortak kullanım alanlarının düzenlenmesini içerir.
Taşınmaz Mülkiyeti ve Devir İşlemleri
- Tapu Sicili: Taşınmaz mülkiyetinin devri, tapu siciline tescil edilmek suretiyle gerçekleşir. Tapu sicili, taşınmaz malların mülkiyet ve diğer ayni haklarını gösteren resmi kayıttır.
- Satış Sözleşmeleri: Taşınmaz mal satışları noterde düzenlenmiş resmi satış vaadi sözleşmesi ile yapılır ve tapu sicil müdürlüğünde tescil edilir. Taşınmaz satışları resmi senet düzenlenmeden yapılamaz.
Kat Mülkiyeti
Kat mülkiyeti, bir binanın bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Bu sistemde, bina içerisindeki bağımsız bölümler (daire, dükkân, ofis vb.) ayrı ayrı mülkiyete konu olurken, ortak kullanım alanları (merdiven, asansör, bahçe vb.) ortak mülkiyet esaslarına tabidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, bu hakların kullanımını ve yönetimini düzenler.
Kiracılık ve Kira Hukuku
Türkiye’de kira ilişkileri, Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmiştir. Kira sözleşmeleri, kiralayan ve kiracının hak ve yükümlülüklerini belirler. Önemli hususlar şunlardır:
- Kira Sözleşmeleri: Kira sözleşmeleri, belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Yazılı şekilde yapılması zorunlu değildir, ancak yazılı sözleşmeler delil niteliği açısından önemlidir.
- Kira Artışı: Kira bedelinin artırılması, sözleşmede belirtilen esaslar doğrultusunda yapılır. Yargıtay içtihatları ve kanun hükümleri gereği, kira artış oranı genellikle TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranlarını aşmamalıdır.
- Tahliye: Kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin sona ermesi, kira bedelinin ödenmemesi veya kiralananın amacı dışında kullanılması gibi durumlarda mümkündür. Tahliye işlemleri, mahkeme kararı veya icra takibi ile gerçekleştirilir.
İmar ve İnşaat Hukuku
İmar Kanunu, taşınmazların imar planlarına uygun şekilde kullanılmasını ve yapılaşmasını düzenler. İmar planları, belediyeler tarafından hazırlanır ve onaylanır.
- İmar Planları: Arazi kullanımı, yapı yoğunluğu ve yerleşim düzeni gibi hususları belirler.
- Yapı Ruhsatı ve Kullanma İzni: Yapıların inşası için belediyeden yapı ruhsatı alınması gereklidir. İnşaat tamamlandığında, yapı kullanma izni alınmadan bina kullanıma açılamaz.
Sonuç
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz malların mülkiyeti, devri, kullanımı ve üzerindeki hakların düzenlenmesini kapsayan geniş bir alandır. Türkiye’de gayrimenkul hukuku, kapsamlı mevzuat ve uygulamalarla detaylı bir şekilde düzenlenmiş olup, mülkiyet haklarının korunması ve adaletli bir düzenin sağlanması amaçlanmaktadır. Gayrimenkul hukuku alanında doğru ve güncel bilgiye sahip olmak, mülk sahipleri ve yatırımcılar için büyük önem taşımaktadır.
Bu makalede, Türkiye’deki gayrimenkul hukukunun temel unsurları ve uygulamaları ele alınmıştır. Detaylı bilgi ve güncel düzenlemeler için ilgili kanunların ve resmi kurumların takip edilmesi önerilir.