6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açabilmesi, mülkiyet hakkı ile kiracının barınma hakkı arasındaki dengeyi gözeten belirli şartlara bağlanmıştır. Literatürdeki kaynaklar incelendiğinde, bu davanın temel dayanağının TBK m. 350 ve yeni malik sıfatıyla TBK m. 351 olduğu görülmektedir. Eski 6570 sayılı Kanun dönemine kıyasla, TBK ile birlikte gereksinim sebebiyle tahliye isteyebilecek kişilerin kapsamı genişletilmiştir.
1. GEREKSİNİM SAHİPLERİ VE KAPSAM
TBK m. 350 uyarınca kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu duyarsa tahliye talep edebilir.
- Kişi Kapsamının Genişlemesi: Literatürde belirtildiği üzere, “Eski kanunda kira verenin gereksinimi sadece ‘kiraya verenin kendisi, eşi ve çocukları’ için sınırlıyken, TBK’da ‘kiraya verenin altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler’ de bu hükme eklenmiştir” (Ceyhun Tekdemir, 2023). Bu düzenleme ile torunlar veya büyükanne/büyükbaba gibi yakınlar için de ihtiyaç iddiasında bulunulabilmektedir (Nevran Suiçmez Gül, 2019).
2. GEREKSİNİMİN NİTELİĞİ: “GERÇEK, SAMİMİ VE ZORUNLU” OLMASI
Tahliye davasının kabul edilebilmesi için sadece bir ihtiyacın beyan edilmesi yeterli değildir. Yargıtay içtihatları ve doktrin, bu ihtiyacın belirli nitelikleri taşıması gerektiğini vurgulamaktadır.
- Zorunluluk ve Samimiyet: İhtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması şarttır. “Devamlılık arz etmeyen geçici gereksinimin tahliye sebebi yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan gereksinimin de tahliye sebebi olarak kabul edilemeyeceği sıklıkla belirtilmekte”dir (Ertan Altun, 2013).
- Süreklilik: İhtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması yetmez, yargılama sırasında da devam etmesi gerekir (Muhammet Enes Bilgen, 2024).
- İspat Yükü: İhtiyacın varlığını ispat yükü kiraya verendedir. “Uygulamada ise bazı kiraya verenler kiralanana gerçekten ihtiyaç duymamasına rağmen asıl iradelerini gizleyerek ekonomik amaçlarla tahliye davası açmaktadırlar” tespitiyle, mahkemelerin bu konuda detaylı araştırma yaptığı belirtilmektedir (Muhammet Enes Bilgen, 2024).
3. İHTARNAME ŞARTI VE DAVA AÇMA SÜRELERİ
Kullanıcı sorusunda özellikle vurgulanan “ihtarname” şartı, kiraya verenin sıfatına (mevcut malik veya yeni malik) göre farklılık göstermektedir.
A. Mevcut Kiraya Veren İçin (TBK m. 350) Mevcut kiraya veren açısından, gereksinim sebebiyle tahliye davası açmak için önceden ihtarname gönderilmesi zorunlu bir dava şartı değildir, ancak dava açma süresini korumak adına stratejik bir öneme sahiptir.
- İhtarın Zorunlu Olmaması: Literatürde, “Kiraya veren, gereksinim sebebiyle tahliye talebi için ihtarda bulunmak zorunda değildir” (Erhan Han, 2019) ve “Bunun dışında gereksinim sebebiyle kira sözleşmesine dayalı olarak tahliye davası açılabilmesi içi önceden bir bildirimde bulunulması zorunluluğu yoktur” (Ertan Altun, 2013) ifadeleriyle bu durum açıkça belirtilmiştir.
- Dava Açma Süresi: Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde dava açılmalıdır.
- İhtarnamenin Süreye Etkisi: Eğer kiraya veren, kira süresi bitmeden veya bir aylık dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bir bildirimde (ihtarname) bulunursa, dava açma süresi uzar. “Kiraya veren, tahliye davasının açılması için Kanun’da belirlenen bir aylık süreyi geçmemek kaydıyla, dava açacağını kiracıya yazılı olarak ihtar ederse, dava açma süresi, bir kira yılı için uzamış kabul edilir” (Özden Keleş, 2024).
B. Yeni Malik İçin (TBK m. 351) Kiralananı sonradan edinen kişi için prosedür ve ihtarname şartı farklıdır ve daha katı şekil şartlarına bağlanmıştır.
- İhtar Zorunluluğu: Yeni malik, kiralananı edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır.
- Dava Süresi: İhtarnamenin tebliğinden sonra altı ay geçtikten sonra tahliye davası açılabilir. “Yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettireceği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını kiracıya bildirdikten sonra tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilecektir” (Safiye Caba, 2022).
- Seçimlik Hak: Yeni malik dilerse bu özel prosedürü (1 ay içinde ihtar + 6 ay bekleme) kullanmayıp, kira sözleşmesinin bitimini bekleyerek TBK 350 kapsamında (süre bitiminden itibaren 1 ay içinde) da dava açabilir (Nevran Suiçmez Gül, 2019).
4. SONUÇ VE DEĞERLENDİRME
Gereksinim sebebiyle tahliye davalarında temel şartın, kanunda sayılan kişiler lehine doğmuş “gerçek, samimi ve zorunlu” bir ihtiyacın varlığı olduğu görülmektedir. İhtarname şartı ise ikili bir ayrıma tabidir:
- Mevcut malikler için: İhtarname zorunlu değildir ancak dava açma süresini bir kira yılı uzatmak için hukuki bir araçtır.
- Yeni malikler için: TBK 351’e dayanılacaksa, iktisaptan itibaren 1 ay içinde ihtarname gönderilmesi davanın ön koşuludur.
Her iki durumda da, ihtiyacın yargılama sonuna kadar devam etmesi ve ispatlanması gerekmektedir.