İncelenen yargı kararları doğrultusunda, gereksinim (ihtiyaç) sebebiyle tahliye davaları; mevcut malikin ihtiyacı (TBK m.350) ve yeni malikin iktisabı ve ihtiyacı (TBK m.351) olmak üzere iki ana başlık altında, belirli usul ve esaslara tabi tutulmuştur.
1. Gereksinim (İhtiyaç) İddiasının Temel Şartları
Yargı kararlarında istikrarla vurgulandığı üzere, tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması zorunludur. Bu ihtiyacın taşıması gereken nitelikler şunlardır:
- Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olma: İhtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olması şarttır. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaçlar tahliye nedeni yapılamaz.
- Mevcut ve Devamlı Olma: Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar tahliye sebebi kabul edilmez. İhtiyacın davanın açıldığı tarihte var olması yeterli olmayıp, yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Yargılama sürecinde taşınmazın satılması veya ihtiyacın ortadan kalkması durumunda davanın reddi gerekir.
- Kişi Kapsamı: Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi için dava açabilir.
- İspat:
- Konut İhtiyacı: İhtiyaçlının kirada oturması, ihtiyacın varlığının kabulü için genellikle yeterlidir; ayrıca tahliye tehdidi altında olması gerekmez.
- İşyeri İhtiyacı: İhtiyaçlının kirada olması durumunda, ya tahliye tehdidi altında bulunması ya da kiralananın yapılacak iş için daha üstün veya en azından eşdeğer nitelikte olması gerekir. Eşdeğerlik varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınır.
- Samimiyet Testi: Davacının aynı nitelikte başka boş bir taşınmazı varsa ve bunu kullanmıyorsa ihtiyaç samimi bulunmayabilir. Ancak, davacının birden fazla taşınmazı olsa dahi, ihtiyacına en uygun olanı seçme hakkı vardır.
2. Yeni Malik İçin İktisap ve İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m.351)
Kiralananı sonradan edinen kişi (yeni malik), tahliye davası açmak için iki farklı yoldan birini tercih edebilir:
- Seçenek A (Eski Sözleşmeye Dayanma): Yeni malik, eski malik ile kiracı arasında yapılmış kira sözleşmesine dayanarak, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir.
- Seçenek B (TBK m.351 Prosedürü): Yeni malik, edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra dava açabilir.
Yeni Malik İçin Kritik İhtarname Şartları:
- Süre: Edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunludur. Bu sürenin kaçırılması durumunda sonradan giderilmesi mümkün değildir ve TBK m.351’e dayalı dava hakkı düşer.
- İçerik: İhtarnamede sadece taşınmazın satın alındığının bildirilmesi yeterli değildir; yeni malikin taşınmaza ne için ihtiyaç duyduğunun (konut veya işyeri gereksinimi) açıkça belirtilmesi zorunludur. Durum bildirme şartını taşımayan ihtarname geçersizdir.
- Dava Açma Zamanı: Altı aylık bekleme süresinin sonunda dava hemen açılmak zorunda değildir; sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.
3. Dava Açma Süreleri ve İhtarname Etkisi
Dava açma süreleri kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese dahi mahkemece resen gözetilir.
- Genel Süre: Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.
- Sürenin Korunması (TBK m.353): Kiraya veren, dava açma süresi içinde (veya daha önce) dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.
- Sözleşmesel İhbar Şartları: Kira sözleşmesinde, sözleşmenin sona ermesi için belirli bir süre önce (örneğin 1 ay veya 2 ay önce) bildirimde bulunma şartı varsa, bu şarta uyulması zorunludur. Eğer kiraya veren bu sürede bildirimde bulunmazsa, sözleşme TBK m.347 gereği bir yıl uzamış sayılır ve açılan dava “süresinde olmadığı” gerekçesiyle reddedilir.
4. Ek Bilgiler
- Temerrüt ile Ayrım: Gereksinim sebebiyle tahliye ile temerrüt (kira ödememe) nedeniyle tahliye farklı usullere tabidir. Temerrüt ihtarnamelerinde ödeme için verilen sürelerin (konut ve çatılı işyeri için en az 30 gün) ve ödenmeme durumunda fesih iradesinin açıkça belirtilmesi gerektiği, aksi takdirde ihtarnamenin geçersiz sayılacağı vurgulanmıştır.
- Tebligat Usulü: İhtarnamenin tebliği, Tebligat Kanunu hükümlerine uygun olmalıdır. Muhatabın adreste bulunmaması halinde kapıcı veya çalışana yapılan tebligatlarda, bu kişilerin yetkili olup olmadığının ve muhatabın nerede olduğunun tespiti, tebliğin geçerliliği ve dava süresinin başlangıcı açısından kritiktir.
Sonuç
Gereksinim sebebiyle tahliye davalarında; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı esastır. Yeni malik sıfatıyla açılan davalarda iktisaptan itibaren 1 ay içinde tebliğ edilen ve ihtiyaç sebebini açıkça içeren ihtarname “dava şartı” niteliğindedir. Mevcut malik açısından ise ihtarname, dava açma süresini uzatan (TBK m.353) veya sözleşmesel fesih şartlarını yerine getiren bir araçtır. Sürelere uyulmaması veya ihtarnamenin usulsüz olması davanın reddine neden olmaktadır.