Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahiplenildiğini gösteren bir tapu türüdür. Bu tür tapular, özellikle miras yoluyla taşınmazların paylaşımı veya birden fazla kişinin ortak yatırım yapması durumunda ortaya çıkar. Hisseli tapu, Türk Medeni Kanunu çerçevesinde düzenlenmiş olup, taşınmaz sahiplerinin hak ve sorumluluklarını belirleyen bir hukuki çerçeveye sahiptir. Bu makalede, hisseli tapunun ne olduğu, hukuki dayanakları, hissedarların hak ve yükümlülükleri, hisseli tapu ile ilgili yaşanabilecek sorunlar ve çözüm yolları detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
1. Hisseli Tapu Nedir?
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından sahiplenildiğini ve bu kişilerin taşınmaz üzerinde belirli oranlarda pay sahibi olduğunu gösteren resmi bir belgedir. Hisseli tapuda, taşınmazın fiziksel olarak hangi bölgesinin kime ait olduğu belirtilmez; yalnızca taşınmazın toplam mülkiyeti üzerinde hissedarların pay oranları gösterilir.
Örneğin, bir arsa üzerinde üç kişinin hissesi varsa, bu kişiler tapuda “1/3”, “1/3” ve “1/3” oranında pay sahibi olarak kayıtlı olabilir. Ancak bu hisseler, taşınmazın hangi kısmını kapsadığına dair bir ayrım yapmaz. Bu durum, taşınmazın tamamının her bir hissedarın ortak mülkiyetinde olduğu anlamına gelir.
2. Hisseli Tapunun Hukuki Dayanakları
Hisseli tapu ile ilgili düzenlemeler, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda yer almaktadır. Kanun, taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümleri detaylı bir şekilde düzenlemiştir. Hisseli tapu, “paylı mülkiyet” (müşterek mülkiyet) olarak adlandırılan bir mülkiyet türüne dayanır. İlgili kanun maddeleri şu şekildedir:
- TMK Madde 688: Paylı mülkiyet, bir taşınmazın birden çok kişi tarafından, belirli paylara bölünmüş şekilde mülkiyetine sahip olunmasını ifade eder.
- TMK Madde 692: Hissedarlar, taşınmazın yönetimi ve kullanımı konusunda oybirliği ile karar almalıdır. Ancak olağan yönetim işleri için hissedarların çoğunluğu yeterlidir.
- TMK Madde 698: Hissedarlar, taşınmazın paylaşılmasını talep edebilir. Ancak paylaşma, taşınmazın niteliğine göre ya aynen taksim (fiziksel bölüşüm) ya da satış yoluyla yapılır.
3. Hissedarların Hak ve Yükümlülükleri
Hisseli tapu sahiplerinin hak ve yükümlülükleri, Türk Medeni Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu haklar ve yükümlülükler şu şekilde sıralanabilir:
3.1. Hissedarların Hakları
- Ortak Mülkiyet Hakkı: Her hissedar, taşınmazın tamamı üzerinde payı oranında hak sahibidir. Bu, taşınmazın herhangi bir kısmının yalnızca bir hissedara ait olduğu anlamına gelmez.
- Kullanım Hakkı: Hissedarlar, taşınmazı ortaklaşa kullanabilir. Ancak bu kullanım, diğer hissedarların haklarını ihlal etmemelidir.
- Payını Satma Hakkı: Hissedarlar, kendi paylarını üçüncü kişilere satabilir. Ancak bu durumda diğer hissedarların önalım hakkı (şufa hakkı) devreye girer.
- Paylaşma Talep Hakkı: Hissedarlar, taşınmazın paylaşılmasını talep edebilir. Bu talep, taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse satış yoluyla paylaşma şeklinde gerçekleşir.
3.2. Hissedarların Yükümlülükleri
- Ortak Giderlere Katılma: Taşınmazın bakımı, onarımı veya vergileri gibi ortak giderlere hissedarlar payları oranında katılmak zorundadır.
- Diğer Hissedarların Haklarına Saygı: Hissedarlar, taşınmazı kullanırken diğer hissedarların haklarını ihlal etmemelidir.
- Oybirliği ile Karar Alma: Taşınmazın olağanüstü yönetimi veya tasarrufu (örneğin, taşınmazın satışı) için hissedarların oybirliği ile karar alması gerekir.
4. Hisseli Tapu ile İlgili Sorunlar
Hisseli tapular, birden fazla kişinin ortak mülkiyetine dayanması nedeniyle çeşitli hukuki ve pratik sorunlara yol açabilir. Bu sorunlar genellikle hissedarlar arasındaki anlaşmazlıklardan kaynaklanır. En sık karşılaşılan sorunlar şunlardır:
4.1. Kullanım Anlaşmazlıkları
Hissedarlar, taşınmazın nasıl kullanılacağı konusunda anlaşmazlık yaşayabilir. Örneğin, bir arsanın bir kısmını bir hissedar tarım için kullanmak isterken, diğer hissedar bu alanı satmak isteyebilir.
4.2. Önalım (Şufa) Hakkı
Hissedarlar, paylarını üçüncü kişilere satmak istediklerinde, diğer hissedarların önalım hakkı devreye girer. Bu durum, satış sürecini uzatabilir ve alıcılar için caydırıcı olabilir.
4.3. Paylaşma Talebi
Bir hissedar, taşınmazın paylaşılmasını talep ettiğinde diğer hissedarlar buna itiraz edebilir. Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse, mahkeme taşınmazın satışına karar verebilir. Bu süreç, uzun ve maliyetli olabilir.
4.4. Yönetim Sorunları
Taşınmazın yönetimi konusunda oybirliği sağlanamaması, taşınmazın atıl kalmasına veya değer kaybetmesine neden olabilir.
5. Hisseli Tapu Sorunlarının Çözüm Yolları
Hisseli tapularla ilgili yaşanan sorunların çözümü için Türk Medeni Kanunu çeşitli hukuki mekanizmalar sunmaktadır:
5.1. Önalım (Şufa) Hakkının Kullanımı
Bir hissedar, diğer bir hissedarın payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, önalım hakkını kullanarak bu payı satın alabilir. Önalım hakkı, satışın tapuya tescilinden itibaren 3 ay içinde kullanılmalıdır (TMK Madde 732).
5.2. Paylaşma Davası (İzale-i Şüyu)
Hissedarlar arasında taşınmazın paylaşılması konusunda anlaşmazlık çıkarsa, bir hissedar mahkemeye başvurarak paylaşma davası açabilir. Mahkeme, taşınmazın aynen taksimi mümkünse bunu yapar; mümkün değilse taşınmazın satışına karar verir.
5.3. Arabuluculuk
Hissedarlar arasındaki anlaşmazlıkların çözümü için arabuluculuk yöntemi kullanılabilir. Bu yöntem, tarafların uzlaşmasını sağlayarak mahkeme sürecini kısaltabilir.
5.4. Yönetim Planı Hazırlanması
Hissedarlar, taşınmazın kullanımı ve yönetimi konusunda bir yönetim planı hazırlayarak olası anlaşmazlıkların önüne geçebilir.
6. Hisseli Tapuda Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Hisseli tapu satın alırken veya hissedar olarak haklarınızı korumak için şu hususlara dikkat etmelisiniz:
- Önalım Hakkı: Hisseli bir taşınmaz satın alırken, diğer hissedarların önalım hakkını kullanıp kullanmayacağını dikkate almalısınız.
- Pay Oranları: Tapuda belirtilen pay oranlarının doğru olduğundan emin olun.
- Hissedarların Durumu: Diğer hissedarların taşınmaz üzerindeki planlarını ve niyetlerini öğrenmeye çalışın.
- Uzman Desteği: Hisseli tapu alımı veya paylaşımı konusunda bir avukat veya gayrimenkul danışmanından destek alın.
7. Sonuç
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından ortaklaşa sahiplenilmesini ifade eden bir mülkiyet türüdür. Bu tür tapular, taşınmaz sahiplerine belirli haklar tanırken, aynı zamanda çeşitli sorumluluklar da yükler. Hisseli tapularla ilgili yaşanabilecek sorunlar, önalım hakkı, paylaşma davası ve arabuluculuk gibi hukuki mekanizmalarla çözülebilir. Ancak, hisseli tapu ile ilgili işlemler sırasında dikkatli olunmalı ve hukuki destek alınmalıdır. Bu sayede, taşınmaz üzerindeki haklarınız korunabilir ve olası anlaşmazlıkların önüne geçilebilir.