Konut ve işyeri kiralamalarında sıkça gündeme gelen “tahliye taahhüdü” (boşaltma taahhüdü), hem mülk sahipleri hem de kiracılar için hukuki açıdan büyük önem taşıyan bir belgedir. Ancak, bu taahhüdün yanlış anlaşılması veya hatalı uygulanması, ilerleyen süreçte ciddi problemler doğurabilir. Bu blog yazısında, “tahliye taahhüdü” kavramı, önemi, geçerli bir belgenin nasıl hazırlanacağı ve her iki tarafın hakları ile yükümlülükleri gibi kritik konuları açıklayacağız.
Tahliye Taahhüdü Nedir ve Neden Önemlidir?
Tahliye taahhüdü, bir kiracının mülk sahibine belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğine dair yazılı bir beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmeleriyle ilgili düzenlemelerinde bu belgeye sıklıkla referans yapılır.
Mülk Sahipleri için Önemi
Tahliye taahhüdü, mülk sahibine kiracıyı tahliye etme konusunda yasal bir dayanak sunar. Bu belge sayesinde mahkeme kararı beklemeksizin kiracıyla ilgili somut bir yol haritası çizilmiş olur.
Kiracılar için Önemi
Kiracılar açısından ise, hukuki yükümlülüklerin net bir şekilde belirlenmesi ve sürecin şeffaf işlemesi bakımından önemlidir. Fakat, bu taahhüt belgesinin uygun şekilde düzenlenmemesi, hak kayıplarına yol açabilir.
Tahliye Taahhüdü Hangi Durumlarda Kullanılır?
Günlük hayatta tahliye taahhüdü aşağıdaki durumlarda sıkça karşımıza çıkar:
- Geçici Kiralamalar:
Örneğin yazlık evler veya belirli kısa dönemler için yapılan kiralamalarda, taraflar anlaşarak tahliye taahhüdü düzenleyebilir.
- Yatırım Amaçlı Mülk Alımları:
Yeni bir mülk satın alan kişi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağına dair bir taahhüt isteyebilir.
- Son Kullanma Tarihi Olan Sözleşmeler:
Genellikle işyerlerinde rastlanan, belirli bir yatırım veya proje süresi için yapılan kiralamalarda kullanılır.
Bu senaryolarda tahliye taahhüdü, süreçlerin hem yasal hem de pratik açıdan sorunsuz ilerlemesini sağlar.
Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünde Olması Gereken Temel Unsurlar
Bir tahliye taahhüdünün hukuken geçerli sayılabilmesi için aşağıdaki unsurların doğru bir şekilde yer alması gereklidir:
- Yazılı Olma Şartı
Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı şekilde düzenlenmelidir. Sözlü anlaşmalar yasal olarak geçerli sayılmaz.
- Tahliye Tarihi
Belirtilen bir tahliye tarihi olmazsa, taahhüt hukuki güvence sağlamaz. Tarihin kesin ve anlaşılır bir şekilde yazılması önemlidir.Tarihin boş bırakılması geçerliliği etkilemektedir.
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 23. Hukuk Dairesi, E. 2022/4127 K. 2023/452 T. 03.03.2023:”boş olarak imzalanan tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunun kabulü gerekir.”
- Kiracı İmzası
Belgenin bizzat kiracı tarafından imzalanması zorunludur. Aksi halde belge geçersiz kabul edilir.
- Kayıtsız Şartsız Olmalı ve Konutta Oturmakta İken Verilmeli
Tahliye taahhüdü herhangi bir şarta bağlı olmamalı aksi takdirde geçersiz olacaktır.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2023/9521 K. 2024/2557 T. 24.01.2024:”taahhüdün kiralananda oturmakta iken verilmiş olması geçerlilik şartıdır. Buna göre de somut olayda dayanılan sözleşme kapsamında henüz kiralanacak binanın tamamlanmadığı, tesliminin yapılmadığı ve kiracılığın başlamadığı anlaşıldığından belirlenebilen bir tarihte yapılan sözleşme ile alınan tahliye taahhüdü TBK’nun 352. ve İİK’nun 275. ve devamı hükümlerine göre geçerli değildir.”
Bu temel noktalara dikkat ederek hazırlanan bir tahliye taahhüdü, yasal süreçlerde sizi destekleyecek güçlü bir araçtır
Tarafların Hakları ve Yükümlülükleri
Mülk Sahiplerinin Hakları ve Yükümlülükleri
- Tahliye Talebi:
Mülk sahibi, belirtilen tahliye tarihine uyulmasını talep etme hakkına sahiptir.
- Adil ve Şeffaf Olma:
Bir mülk sahibi, kiracıyı gereksiz yere zor durumda bırakmamalıdır.
Kiracıların Hakları ve Yükümlülükleri
- Süreye Uyum:
Kiracının taahhütte belirtilen tarihte evi boşaltması bir yükümlülüktür.
- Hakların Korunması:
Zorla veya aldatılarak imzalatılan bir tahliye taahhüdü karşısında yargı yoluna başvurma hakkı bulunur.
Her iki tarafın da yükümlülüklerini yerine getirmesi, her iki taraf için de mağduriyeti önler ve anlaşmazlık riskini azaltır.
Hatalardan Kaçınmak için Bilmeniz Gerekenler
Tahliye taahhüdü hazırlarken veya imzalarken sıklıkla gözden kaçırılan hatalar aşağıdaki gibi sıralanabilir:
- Eksik veya Yanlış Tarih Belirtilmesi
Gelecekte davalara yol açmamak için belgedeki tarihler net olmalıdır.
- Baskı Unsurunun Olması
Eğer baskı altında bir belge düzenlenirse, karşı taraf bu durumu mahkemede kanıtlayarak davayı kazanabilir.
- Noter Onayı Zorunluluğu Eksikliği
Noter tasdiki, tahliye taahhüdüne daha fazla yasal dayanak sunar.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2024/781 K. 2024/3109 T. 28.03.2024:”Somut olayda, takibin taraflar arasındaki 05.03.2020 tarihli yazılı kira sözleşmesi ile 04.06.2020 tarihli ve düzenleme noter senedi şeklindeki tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatıldığı, borçlu şirketin tahliye taahhüdünde, taşınmazda kiracı sıfatı ile bulunduğunu ve taşınmazı 05.03.2021 tarihinde tahliye edeceğini beyan ettiği görülmektedir. Takibe dayanak tahliye taahhüdünün noterde düzenlenmesi nedeniyle İİK’nın 275/2. maddesi gereğince taahhüt altındaki imza inkar edilemeyeceği gibi taahhüdün içeriğinden taraflar arasında yapılmış bir kira sözleşmesi bulunduğu ve bu sözleşmeden sonra tahliye taahhüdünün düzenlendiği anlaşılmaktadır.”
- Belgenin Yanlış Kişi Tarafından İmzalanması
Sözleşmedeki tarafların imza yetkisine dikkat edilmelidir.
Bunlara dikkat ederek süreci baştan itibaren doğru bir şekilde yönetmek mümkündür.
Tahliye Taahhüdü Hazırlarken Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Etkili bir tahliye taahhüdü oluşturmak için şu adımları izlemelisiniz:
- Profesyonel Destek Alın:
Bir avukattan veya uzman bir danışmandan yardım alarak belgeyi hazırlamak işleri büyük ölçüde kolaylaştırır.
- Tarafların Anlaşması Sağlanmalı:
Belge imzalanmadan önce tüm tarafların belgeyi anladığından emin olun.
- Her İki Tarafa da Kopya Teslim Edin:
Belgenin her iki tarafça saklandığından emin olun.
Tahliye sürecini bu şekilde iyi bir başlangıçla yönetebilirsiniz.