Tevhit işlemi, tapu kütüğünün ayrı sayfalarında kayıtlı, birbirine bitişik iki veya daha fazla parselin, ilgilisinin talebi üzerine veya idarece re’sen, tek bir parsel numarası altında birleştirilerek kütüğün yeni bir sayfasına tescil edilmesi işlemidir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15. ve 16. maddeleri uyarınca gerçekleştirilen bu işlem, idari bir işlem niteliğindedir. Belediye Gelirleri Kanunu hükümleri uyarınca tevhit, “birden fazla parseli üzerinde bina yapılabilecek şekilde birleştirmek” olarak tanımlanmış ve bu işlemin harca tabi olduğu belirtilmiştir.
2. Tevhit İşleminin Temel Şartları
Yargı kararları ve ilgili mevzuat çerçevesinde tevhit işleminin gerçekleştirilebilmesi için aşağıdaki temel şartların varlığı aranmaktadır:
- Parsellerin Bitişik Olması: Tevhit edilecek taşınmazların birbirine bitişik olması teknik bir zorunluluktur.
- İmar Planına Uygunluk: Tevhit işleminin 1/1000 ölçekli uygulama imar planlarına ve plan notlarına uygun olması esastır. İmar planında yol, meydan, yeşil alan, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan taşınmazların bu kısımlarında tevhit işlemine izin verilmez.
- Parselasyon Planı Şartı: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca, imar adasında parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde kural olarak tevhit yapılamaz. Uygulama imar planlarının uygulanmasında parselasyon işlemi yapılması esastır; parselasyon yapılmaksızın tevhit yapılması ancak koruma amaçlı imar planlarında parselasyonun mümkün olmadığı durumlar gibi istisnai hallerde ve gerekçe gösterilerek mümkündür.
- Belediye ve Mücavir Alan Sınırları: İşlemin yapılacağı alanların belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde bulunması gerekir. Ayrıca bu alanların konut veya ticaret bölgesinde yer alması icap etmektedir.
- Yetkili Onay Makamı: Tevhit işleminin bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanmalıdır. İmar ve Şehircilik Müdürlüğü gibi birimlerin tek başına reddetme yetkisi bulunmamakta, kararın encümen tarafından verilmesi gerekmektedir.
3. Maliklerin Muvafakati ve Re’sen Tevhit
Tevhit işleminde mülkiyet hakkı sahiplerinin iradesi büyük önem taşımaktadır:
- Gönüllü Tevhit: Kural olarak, tevhit işleminin yapılabilmesi için taşınmaz sahiplerinin tamamının muvafakati zorunludur. Hisseli taşınmazlarda tüm hissedarların ortak rızası aranır.
- Re’sen Tevhit Yetkisi: İdare, belirli durumlarda maliklerin muvafakati olmaksızın re’sen tevhit yapma yetkisine sahiptir:
- İmar planında veya plan notlarında açıkça “tevhit koşulu” getirilmişse, idare plana uygunluğu sağlamak için re’sen işlem yapabilir.
- İmar yoluna cephesi bulunmayan ve yapı ruhsatı alamayan parsellerde, malikler kendi aralarında anlaşamazlarsa, idare plana uygun parsellerle re’sen tevhit yapabilir.
- Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde, maliklere tebliğden itibaren 3 ay içinde anlaşma sağlanamazsa idare re’sen işlem yapmaya yetkilidir.
- Kentsel Dönüşüm (6306 Sayılı Kanun): Bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda, parsellerin tevhit edilmesine paydaşların en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile karar verilebilir. Ancak bina henüz yıkılmamış ve kat mülkiyeti devam ediyorsa, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi uyarınca tüm kat maliklerinin oybirliği şarttır.
4. Teknik ve Yapılaşma Esasları
- Yoğunluk ve Yükseklik: Aynı yapı nizamına sahip parsellerin tevhidi halinde, yeni oluşan parselin taban alanı ve katlar alanı, eski parsellerin toplamını geçemez. Farklı yükseklik değerlerine sahip parseller birleştiğinde, plan kararına uygun kademe yapılması zorunludur.
- Kot Farkı: Aralarında 3 metre ve daha fazla kot farkı bulunan parsellerin tevhidi halinde, parsellerin bitiştiği sınırda kademe yapılması ve her kademenin kendi içinde değerlendirilmesi gerekir.
- Mülkiyetin Korunması: Tevhit işlemi sonucunda parsel mülkiyeti malikten alınmaz; sadece parselin hisse oranı korunmak suretiyle müşterek mülkiyet tesis edilir.
5. Sözleşmeler ve Davalar Bakımından Etkileri
- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri: Tevhit işlemi genellikle inşaat sözleşmelerinde bir “erteleyici şart” veya ön koşul olarak düzenlenir. Tevhit işleminin gerçekleştirilememesi (örneğin komşu parsel maliklerinin muvafakat vermemesi veya izaleyi şuyu davaları), proje bütünlüğünü bozarak sözleşmenin ifasını imkansız hale getirebilir.
- Ortaklığın Giderilmesi: Taşınmazların imar planına uygun şekilde tevhidi sağlanmadan paydaşlığın giderilmesi davasının esasına girilmemesi gerektiği yönünde yargı kararları mevcuttur.
6. Özel Durumlar
İkincil kaynaklardan elde edilen bilgilere göre;
- Hazine Taşınmazları: Tevhit edilecek parseller arasında Hazineye veya belediyeye ait taşınmazların bulunması ve bu taşınmazların satın alınamaması, tevhit işleminin tamamlanmasını ve dolayısıyla inşaatın başlamasını engelleyen bir unsur olarak karşımıza çıkmaktadır.
- Paylaşım Belirsizliği: Sözleşmede tevhit sonrası oluşacak yeni parsel üzerindeki paylaşım oranları açıkça belirlenmemişse, emsal sözleşmelere dayalı uzman bilirkişi incelemesi yapılması gerekmektedir.
- Teslim Süresi: Tevhit işleminin rızalı olarak yapılması ve imar durumunda lehe değişiklik yaratması halinde, inşaat teslim süresinin tevhit sonrası alınan ruhsat tarihine göre belirlenebileceği değerlendirilmektedir.
- İptal Edilen İmar Uygulamaları: Yargı kararı ile iptal edilmiş bir imar uygulaması varsa, tevhit işlemi yapılabilmesi için öncelikle geri dönüş işlemlerinin tamamlanarak kök parsele dönülmesi şarttır.