Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinden Kaynaklanan Tazminat Talepleri

Giriş

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS), arsa sahibinin arsasının belirli bir payını yükleniciye devretmeyi, yüklenicinin ise bunun karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa ederek arsa sahibine ait olacak kısımları teslim etmeyi taahhüt ettiği karma nitelikli sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde tarafların edimlerini gereği gibi veya zamanında yerine getirmemesi, çeşitli tazminat taleplerini gündeme getirmektedir. Tazminat taleplerinin hukuki dayanaklarını, türlerini, talep koşullarını, yargılama sürecindeki önemli usuli noktaları ve Yargıtay’ın konuya ilişkin yaklaşımını ortaya koymayı amaçlamaktadır.

Ana Bulgular

İncelenen yargı kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan tazminat taleplerine ilişkin geniş bir yelpazede hukuki sorunları ve çözüm yollarını ortaya koymaktadır. Ana bulgular aşağıdaki başlıklar altında toplanabilir:

1. Yargı Yolu ve Görevli Mahkeme:

• Temyiz İnceleme Görevi: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tazminat davalarında temyiz inceleme görevi, Yargıtay Kanunu ve Başkanlar Kurulu kararları uyarınca uzun yıllar Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’ne ait olmuştur (örn: Yargıtay 23. HD, 2018/1675; Yargıtay 23. HD, 2017/1046). Yakın tarihli bir kararda ise bu görevin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’ne geçtiği belirtilmiştir (Yargıtay 11. HD, 2024/2302).
• Görevli İlk Derece Mahkemesi: Tarafların tacir olmadığı durumlarda, bu tür uyuşmazlıklarda görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu kabul edilmektedir (BAM İstanbul 15. HD, 2017/357; Yargıtay 23. HD, 2013/6832). Davanın Tüketici Mahkemesi’nde değil, genel hükümlere göre Asliye Hukuk Mahkemesi’nde çözümlenmesi gerektiği vurgulanmıştır (BAM Ankara 27. HD, 2017/540).

1. Tazminat Türleri ve Koşulları:

• Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı):
  • Hukuki Dayanak: Yüklenicinin inşaatı sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim etmemesi halinde arsa sahibi, kanundan doğan bir hakla (eski BK m. 106/II, yeni TBK m. 125/I) gecikme tazminatı talep edebilir (Yargıtay 23. HD, 2012/5322; Yargıtay 15. HD, 2018/5574). Bu hak, sözleşmede açıkça bir tazminat kararlaştırılmamış olsa dahi, “en az aylık rayiç kira seviyesinde” istenebilir (Yargıtay 15. HD, 2008/2242; Yargıtay 15. HD, 2011/6848).
  • Maktu Tazminat ve Hakkaniyet: Sözleşmede maktu bir gecikme tazminatı belirlenmiş olsa dahi, gecikmenin uzun sürmesi halinde bu miktarın süresiz uygulanması hakkaniyete aykırı bulunabilir. Yargıtay, “gecikme süresine bakılmaksızın arsa sahibinin bağlı tutulması hakkaniyete uygun olmadığı gibi yüklenicinin bu yöndeki savunmaları iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir” (Yargıtay 15. HD, 2011/515; Yargıtay 23. HD, 2014/5423) diyerek, hakimin makul bir süre belirleyip sonrasında rayiç kira bedeline göre tazminata hükmetmesi gerektiğini belirtmiştir.
  • Teslim ve İskan Şartı: Gecikme tazminatı, “eserin eksiksiz teslim edilmesine kadar, iş sahibinin teslimden önce bağımsız bölümü kullanmaya başladığı, kiraya verdiği veya sattığı tarihe kadar” istenebilir (Yargıtay 23. HD, 2015/4440; Yargıtay 15. HD, 2018/1233). Sözleşmede iskan ruhsatı (yapı kullanma izin belgesi) alınması şart koşulmuşsa, arsa sahipleri “yapı kullanma izin belgesi alınıncaya kadar gecikme tazminatı isteyebileceklerdir” (Yargıtay 15. HD, 2018/4571). Ancak, bir ilk derece mahkemesi kararında, iskan şartının zamanaşımını kesmeyeceği ve fiili teslimin esas alınması gerektiği, aksi yorumun mülkiyet hakkıyla bağdaşmayacağı savunulmuştur (İlkDerece-Küçükçekmece 5. AHM, 2022/422).
  • Sürelerin Belirlenmesi: Sözleşmede teslim süresinin başlangıcı net değilse (örn: ruhsat tarihinden itibaren) bu dikkate alınır (Yargıtay 23. HD, 2013/7945). Ek sözleşmelerle işin kapsamı artmışsa, “bunların gerçekleştirilmesinin ek bir süreyi gerektireceği ortadadır” ve bu süre tazminat hesabında gözetilmelidir (Yargıtay 15. HD, 2012/3154).
  • Kusur Durumu: Gecikmede arsa sahibinin de kusuru varsa (örn: arsayı geç teslim, ruhsat başvurusunu geç yapma) veya mücbir sebepler (imar planı iptali gibi) varsa, bunlar araştırılıp tarafların kusur oranları belirlenmelidir (Yargıtay 23. HD, 2012/2559).
• Eksik ve Kusurlu İşler Bedeli:
  • Arsa sahibi, yüklenicinin yaptığı eksik ve kusurlu işler nedeniyle tazminat talep edebilir. Ancak, “yapılan şeydeki kusur, sonradan meydana çıkarsa iş sahibi, vakıf olur olmaz keyfiyeti müteahhide haber vermeye mecburdur. Aksi takdirde iş sahibi kabul etmiş sayılır” (Yargıtay 15. HD, 2018/1233). Ayıp ihbarının süresinde yapılması hak kaybını önler.
  • Eksik işler bedeli ise ihbar koşuluna bağlı olmaksızın beş yıllık (ağır kusurda 20 yıl – TBK m. 478) zamanaşımı süresinde talep edilebilir (Yargıtay 15. HD, 2018/1233).
• Sözleşmenin Feshi Halinde Tazminat:
  • Sözleşmenin feshinde “tarafların sözleşmenin feshinde kusurlarının belirlenerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir” (Yargıtay 23. HD, 2015/9599).
  • Arsa sahibinin kusuruyla sözleşme feshedilmişse, “yüklenicinin menfi ve müspet tüm zararlarını talep edebileceği” kabul edilir (Yargıtay 23. HD, 2015/9599; Yargıtay 6. HD, 2024/2286).
  • Sözleşmenin yapıldığı tarihte ifanın imkansız olduğu durumlarda sözleşme kesin hükümsüz sayılabilir ve haksız fesih ileri sürülemez (Yargıtay 6. HD, 2022/3652).
• Cezai Şart:
  • Sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın niteliği önemlidir. Eğer ceza “seçimlik ceza niteliğinde bulunduğundan akdin ifasını isteyen tarafın seçimlik cezayı istemesi mümkün değildir” (Yargıtay 15. HD, 2018/2963).

1. Sözleşmenin Geçerliliği ve Taraflar:

• Şekil Şartı: APKİS, noterde düzenleme şeklinde yapılması gereken resmi şekle tabi sözleşmelerdir. Esaslı değişiklikler de resmi şekle uygun olmalıdır (Yargıtay 15. HD, 2011/6848). Ancak, tapu devri yapılmış veya inşaat tamamlanmışsa, adi yazılı sözleşmeler de tarafları bağlayıcı hale gelebilir (Yargıtay 15. HD, 2008/2242).
• Paydaşların Katılımı: Sözleşmenin geçerli olabilmesi için “bir taşınmaz üzerinde inşaat yapılması… bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.” Aksi halde, “geçerli olmayan sözleşmeye dayanılarak cezai şart ve gecikme tazminatı istemesi mümkün değildir” (Yargıtay 15. HD, 2018/1413).
• Taraf Sıfatı (Aktif Husumet Ehliyeti): Tazminat talebi kural olarak sözleşmenin taraflarınca ileri sürülebilir. Sözleşmeye taraf olmayan üçüncü kişiler (örn: kooperatifin arsa sahibiyle doğrudan sözleşmesi yoksa) doğrudan arsa sahibinden talepte bulunamaz (Yargıtay 23. HD, 2015/4942). Ancak, arsa sahipleri dava dilekçesiyle sözleşmedeki haklarını bağımsız bölüm satın alan diğer davacılara temlik etmişlerse, bu kişiler de davada taraf olabilir (Yargıtay 23. HD, 2013/7945). Mirasçılar veya hakları devralanlar dışındaki kişilerin aktif husumet ehliyeti yoktur (Yargıtay 15. HD, 2008/4303). Tapudaki payını teslimden önce devreden kişi gecikme tazminatı isteyemez (Yargıtay 23. HD, 2012/5322). Alt yüklenici, edimlerini yerine getirmesine rağmen bağımsız bölümlerini alamamışsa, arsa sahiplerine karşı tazminat talep edebilir (Yargıtay 6. HD, 2024/2280).

1. Usuli Konular:

• Faiz Başlangıcı:
  • Sözleşmede kesin vade yoksa ve borçlu usulüne uygun ihtar ile temerrüde düşürülmemişse, faiz dava tarihinden başlar (Yargıtay 15. HD, 2008/6493; Yargıtay 15. HD, 2018/1911; Yargıtay 15. HD, 2009/3086).
  • Kısmi davada, asıl talep edilen miktara dava tarihinden, ıslahla artırılan miktara ise ıslah harcının yatırıldığı tarihten itibaren faiz yürütülür (Yargıtay 6. HD, 2021/3570; Yargıtay 15. HD, 2009/3176).
  • Yasal faiz uygulanmalı, ticari (avans) faizine hükmedilmemelidir (Yargıtay 15. HD, 2008/3954).
• Taleple Bağlılık (HMK m. 26): Mahkeme, talep edilenden fazlasına veya talep edilmeyen bir dönem için tazminata hükmedemez (Yargıtay 23. HD, 2012/5322; Yargıtay 15. HD, 2018/1140). Davacının her bir alacak kalemi için ne miktarda talepte bulunduğu açıklattırılmalıdır (Yargıtay 15. HD, 2020/886).
• Gerekçeli Karar Hakkı: Mahkeme kararları, iddia ve savunmaları, delilleri, tartışmayı ve hukuki sebepleri içermeli, denetime elverişli olmalıdır (Yargıtay 15. HD, 2018/1081; Yargıtay 15. HD, 2018/5574). Gerekçe ile hüküm arasında çelişki olmamalıdır (Yargıtay 15. HD, 2020/1684).
• Usuli Kazanılmış Hak: Bozma sonrası belirlenecek alacak miktarı, davacı tarafından temyiz edilmeyen ilk karardaki miktarı aşamaz (Yargıtay 15. HD, 2018/1907). Bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına oluşan kazanılmış haklar yeniden incelenemez (Yargıtay 6. HD, 2024/2286).
• İflasın Etkisi: Yüklenicinin iflası durumunda, tazminat davası “İcra İflas Kanunu’nun 194. maddesi gereğince… kayıt kabul davasına dönüşür” ve alacak iflas masasına Türk Lirası olarak kaydedilir (Yargıtay 15. HD, 2018/4311).
• Vekalet Ücreti: Red sebebi ortak olan birden fazla davalı lehine tek avukatlık ücretine hükmedilir (Yargıtay 15. HD, 2019/2427).

1. Diğer Önemli Hususlar:

• İmar Barışı: Projeye aykırılıklar varsa, 7143 sayılı Kanun kapsamındaki “imar barışı” düzenlemesinin uygulanıp uygulanmayacağı araştırılmalıdır (Yargıtay 23. HD, 2016/6549).
• Fazla İmalatların Mahsubu: Yüklenicinin arsa sahibinin bağımsız bölümlerine yaptığı sözleşme dışı fazla imalatların bedeli, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre arsa sahibinin alacağından mahsup edilebilir (Yargıtay 23. HD, 2015/8186). Yüklenicinin kendi dairelerine veya ortak alanlara yaptığı fazla imalatlar bu kapsama girmez (Yargıtay 23. HD, 2012/2990).

İnceleme

İncelenen kararlar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan tazminat davalarının ne denli karmaşık ve çok boyutlu olabileceğini göstermektedir. Yargıtay’ın yaklaşımı, genel olarak sözleşmeye bağlılık ilkesini esas almakla birlikte, özellikle uzun süreli gecikmelerde hakkaniyet ve iyi niyet kurallarını (TMK m.2) gözeterek arsa sahiplerini koruyucu yorumlar geliştirdiği görülmektedir. “Maktu tazminatın uzun süreli gecikmelerde dahi bağlayıcı kabul edilmesi hakkaniyete uygun olmadığı gibi yüklenicinin bu yöndeki savunmaları iyiniyet kuralları ile bağdaşmaz” şeklindeki içtihat bu durumun en önemli örneğidir.

Sözleşme hükümlerinin (teslim tarihi, cezai şartlar, iskan şartı vb.) net ve açık bir şekilde kaleme alınmasının önemi büyüktür. Belirsizlikler, yargılama sürecinde yorum farklılıklarına ve uyuşmazlıkların uzamasına neden olmaktadır. Özellikle teslim tarihinin hangi olayla (ruhsat, temel atma vb.) başlayacağı veya iskan ruhsatının teslimin bir koşulu olup olmadığı gibi hususlar ihtilaf konusu olabilmektedir.

Tarafların kusur durumlarının tespiti, tazminat miktarını ve sorumluluğunu doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle mahkemelerin, gecikmenin veya feshin nedenlerini, tarafların edimlerini yerine getirip getirmediğini (arsa sahibinin arsayı teslimi, yüklenicinin ruhsat alımı için makul sürede başvurusu vb.) titizlikle araştırması gerekmektedir. Bir kararda belirtildiği üzere, “inşaat ruhsatının alınması için makul süre, Dairemizin yerleşik içtihatlarında da belirtildiği üzere altı aydır” (Yargıtay 23. HD, 2015/9599).

Usuli kurallara riayet de büyük önem taşımaktadır. Faiz başlangıç tarihlerinin doğru belirlenmesi, taleple bağlılık ilkesine uyulması, ayıp ihbarlarının süresinde yapılması, görevli mahkemenin doğru tespiti ve kararların gerekçeli olması, adil yargılanma hakkının temel unsurlarıdır. Yargıtay’ın, “hüküm bölümü infazda tereddüt yaratacağı gibi usulî kazanılmış hak ilkesine aykırı şekilde… hüküm tesisi doğru olmamıştır” (Yargıtay 15. HD, 2018/1907) gibi ifadelerle usuli hatalara dikkat çektiği görülmektedir.

Sonuç

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan tazminat talepleri, sözleşmenin yorumu, tarafların kusur durumu, güncel yasal düzenlemeler (imar barışı gibi) ve Yargıtay içtihatları dikkate alınarak çözümlenmesi gereken karmaşık hukuki meselelerdir. İncelenen kararlar, bu tür davalarda:

• Sözleşmenin dikkatli hazırlanmasının,
• Tarafların edimlerini özenle ve zamanında yerine getirmesinin,
• Uyuşmazlık halinde hakların süresinde ve usulüne uygun şekilde ileri sürülmesinin,
• Yargılama sürecinde delillerin eksiksiz toplanması ve değerlendirilmesinin

hayati önem taşıdığını göstermektedir. Yargıtay kararları, bu alandaki hukuki boşlukların doldurulmasında ve hakkaniyete uygun çözümler üretilmesinde yol gösterici olmaya devam etmektedir. Her bir uyuşmazlığın kendi özel koşulları içinde değerlendirilmesi ve uzman hukuki yardım alınması, hak kayıplarının önlenmesi açısından elzemdir.