Toplam 400.000 Amerikan Doları değerinde taşınmaz alan bir yatırımcının “Uygunluk Belgesi” alma süreci aşağıda hukuki dayanaklarıyla birlikte analiz edilmiştir.
1. Mevzuat Çerçevesi ve Çoklu Taşınmaz Edinimi Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik (TVKUY) Madde 20/2-b uyarınca, istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanılabilmesi için en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında taşınmaz (kat mülkiyeti, kat irtifakı veya üzerinde yapı bulunan arsa) edinilmesi gerekmektedir.
Yatırımcının taşınmaz alarak bu şarta ulaşıp ulaşamayacağı hususunda mevzuatın uygulama notu açıktır: Birden fazla taşınmazın toplam değerinin 400.000 USD’ye ulaşması durumunda da uygunluk belgesi düzenlenebilir; ancak tüm taşınmazların aynı anda veya makul sürelerle vatandaşlık talebiyle ilişkilendirilerek şerhli olarak edinilmesi gerekir.
Literatürde bu durum Mikail Enes Çuban (2022) tarafından şu şekilde teyit edilmektedir:
“Yatırımcının satın alacağı gayrimenkul için değerleme bakımından asgari bir tutar olsa da gayrimenkulün sayısı bir ya da birden fazla olabilmektedir. Yalnız burada dikkat edilmesi gereken husus yatırımcının vatandaşlık başvurusu yaparken satın aldığı tüm gayrimenkullerinin değerinin en az 400 bin Amerikan Doları veya karşılığı döviz değerinde olması gerekliliğidir.”
2. Finansal Şartlar ve Değerleme Raporu Uygunluk belgesi alınabilmesi için yatırımın finansal geçerlilik şartlarının eksiksiz yerine getirilmesi zorunludur.
- Değerleme Raporu: Taşınmazların gerçek değerinin tespiti için SPK lisanslı kuruluşlardan değerleme raporu alınmalıdır. Fidan Elçi (2020) bu zorunluluğu, “Sermaye Piyasası Kurulunca kabul edilen, geçerli bir lisansa sahip değerleme uzmanı tarafından işlemin yapıldığı yıl içerisinde değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanmış piyasa değerini gösterir taşınmaz değerleme raporunun sunulması gerekmektedir” şeklinde ifade etmiştir.
- Döviz Alım Belgesi (DAB) ve Banka Transferi: İşlem bedeli olan dövizin Merkez Bankası’na satılması ve Döviz Alım Belgesi (DAB) alınması, ödemenin ise banka transferi ile yapılması geçerlilik şartıdır. Encan Aydoğdu (2024) bu süreci şu şekilde açıklar: “400.000 Usd’nın işlem öncesinde Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya ve bu bankaca da Merkez Bankası’na satılacağı düzenlenmiştir… yatırımın fiilen gerçekleştiğini göstermek amacıyla, ilgili transferin banka aracılığıyla gerçekleştirildiğini kanıtlayan dekontun sunulması zorunluluğu getirilmiştir.” Gökçen Elif Toksoy (2023) da “Değerlemenin akabinde, ilgili yatırımın yapılarak yatırımcının döviz alım belgesi sunması gerekmektedir” diyerek bu şartı vurgular.
3. Tapu İşlemleri ve Şerh Şartı Edinilen taşınmazın tapu kayıtlarına mevzuat gereği “üç yıl satılmaması” şerhinin konulması zorunludur. Toksoy (2023) çalışmasında bu durumu şöyle özetler:
“TVKUY 20/2-b bendi uyarınca, yatırımın üç sene süreyle elde tutulması şart olduğundan ilgili taşınmaza tapu sicilinde şerh konulması gerekmektedir. TVKUY hükümleri uyarınca taşınmazın usulüne uygun olarak satın alınmasından sonra başvuruda bulunan yabancının ‘uygunluk belgesi’ alması öngörülmüştür.”
4. Uygunluk Belgesinin Düzenlenmesi Süreci Taşınmaz ediniminin uygunluğunu tespit etme ve “Uygunluk Belgesi” düzenleme yetkisi Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – TKGM) aittir.
Yatırımcı, 3 taşınmazı için yukarıdaki şartları (DAB, banka dekontu, değerleme raporu ve 3 yıl satılamaz şerhi) sağlayarak tapu müdürlüğünde işlemleri tamamladıktan sonra süreç resen işler. Elçi (2020) bu idari süreci şu şekilde aktarmaktadır:
“Yapılan Genelge değişikliği ile birlikte işlemlerin tapu müdürlüklerinde tamamlanmasından sonra işlemin yapıldığı tapu müdürlüğünce resmî senet, değerleme raporu gibi yatırımın tespitinde önem taşıyan evrakın TKGM/ Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına gönderilmesi ve anılan Başkanlıkça işlemlerin kontrolü sağlandıktan sonra Uygunluk Belgesi verilmesi uygulamasına geçilmiştir.”
Sonuç:Toplam 400.000 USD yatırım şartını sağlayan yatırımcının Uygunluk Belgesi alabilmesi için; taşınmazların değerleme raporlarını alması, döviz tutarını banka aracılığıyla Merkez Bankası’na satarak DAB belgesi edinmesi, ödemeleri banka dekontu ile tevsik etmesi ve tapu devri esnasında 3 taşınmazın da üzerine “3 yıl satılamaz” şerhi koydurması gerekmektedir. Bu işlemlerin yerel tapu müdürlüğünde tamamlanmasının ardından, evraklar TKGM Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı’na iletilecek ve inceleme neticesinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı adına “Uygunluk Belgesi” düzenlenecektir.