Giriş
Kiracı tarafından verilen tahliye taahhüdünün hukuki geçerlilik koşullarını, bu taahhüde dayalı olarak başlatılabilecek yasal işlemlerin sürelerini ve Yüksek Mahkeme kararlarına yansıyan önemli uygulama detaylarını incelemektedir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) çerçevesinde düzenlenen tahliye taahhüdü, kiraya verenler için kiralananın tahliyesini sağlamada önemli bir hukuki araçtır. Ancak, bu aracın kullanılabilmesi, kanun ve yerleşik içtihatlarla belirlenmiş katı şekil ve süre şartlarına uyulmasına bağlıdır.
Ana Bulgular
Yapılan incelemeler neticesinde, tahliye taahhüdünün geçerliliği ve işleme konulması süreçleri iki ana başlık altında toplanabilir: Geçerlilik Şartları ve İşleme Koyma Süreleri.
A. Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
Yargı kararları, bir tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için birden fazla koşulun bir arada bulunması gerektiğini göstermektedir:
- Yazılı Olma ve Belirli Bir Tarih İçerme: Taahhüt mutlaka yazılı olmalıdır. En önemlisi, “kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği” (Yargıtay 12. HD – 2020/2309) açıkça belirtilmelidir. Tahliye tarihinin belirsiz veya eksik olması (örn: yıl hanesinin boş bırakılması) taahhüdü geçersiz kılar (Bakırköy 4. SHM – 2020/735).
- Verilme Zamanı (En Kritik Şart): Taahhüdün, kira sözleşmesinin imzalanmasından ve “kiralananın teslim edilmesinden sonra” verilmesi zorunludur. Bu, kiracının sözleşme yapma anındaki müzakere zayıflığından korunması amacını taşır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin belirttiği gibi, “Tahliye taahhüdü kira ilişkisinin kurulduğu … tarihi itibariyle verilmiş olmakla, takibe konu tahliye taahhüdü geçerli değildir” (2017/4711). Buna karşılık, kira ilişkisi devam ederken, yani “kiralananda oturulurken serbest irade ile verilmesi” (Yargıtay 6. HD – 2008/2784) taahhüdü geçerli kılar.
- Serbest İrade ile Verilmesi: Taahhüdün kiracının serbest iradesinin ürünü olduğu kabul edilir. Kiracı, taahhüdü baskı altında imzaladığını iddia ediyorsa, bu iddiasını ispatla yükümlüdür (Yargıtay 6. HD – 2014/3899). Ayrıca, TBK md. 39 uyarınca hata, hile veya ikrah nedeniyle taahhüdün iptali için bir yıl içinde dava açılmamışsa, taahhüt geçerliliğini korur (Yargıtay 3. HD – 2022/167).
- Noter Tasdiki ve İspat Gücü: Taahhüdün noter onaylı olması zorunlu bir geçerlilik şartı olmasa da, ispat gücü açısından hayati öneme sahiptir.
- Adi Yazılı Taahhüt: Kiracı, adi yazılı bir taahhütteki imza veya tarihe itiraz ederse, kiraya verenin İcra Mahkemesi’nde itirazın kaldırılmasını istemesi zordur. Uyuşmazlık yargılamayı gerektirdiğinden, “tahliyenin genel yetkili mahkemeden istenmesi gerekir” (Yargıtay 6. HD – 2009/5513).
- Noter Onaylı Taahhüt: Taahhüt noterlikçe düzenlenmiş veya imzası/tarihi tasdik edilmişse, İİK md. 275 uyarınca kiracı imzaya ve tarihe itiraz edemez. Bu durum, “kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır” (Adana BAM 10. HD – 2020/218) hükmü gereğince kiraya verene büyük bir avantaj sağlar.
- Tarihlerin Sonradan Doldurulması (Beyaza İmza): Yargı kararları, kiracının tanzim ve tahliye tarihlerini boş bırakarak imzaladığı bir taahhüdü kiraya verene teslim etmesi durumunda, bu boşlukları doldurma yetkisini kiraya verene zımnen vermiş sayılacağını ve sonucuna katlanmak zorunda kalacağını belirtmektedir. Samsun Bölge Adliye Mahkemesi kararında bu durum, “davalı kiracının bu şekilde davranışının sonucuna katlanmak zorunda olması” (2017/1114) şeklinde ifade edilmiştir.
B. Tahliye Taahhüdünü İşleme Koyma Süreleri
- Bir Aylık Hak Düşürücü Süre: Kiraya veren, taahhütnamede belirtilen tahliye tarihinden itibaren “bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle” sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK md. 352). Bu bir aylık süre hak düşürücü olup, mahkemece re’sen dikkate alınır. Bu sürenin geçirilmesi, taahhüde dayanma hakkını ortadan kaldırır.
- Sürenin Korunması ve Uzaması:
- İcra Takibi ile Sürenin Korunması: Bir aylık süre içinde icra takibi başlatılması, dava açma hakkını korur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin belirttiği gibi, “yapılan icra takibi süreyi koruyacağından bir ay geçtikten sonra da dava açılabilir” (2014/9961).
- İhtarname ile Sürenin Uzaması (TBK md. 353 İstisnası): Genel kural olarak, ihtarname göndermek bir aylık süreyi korumaz. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararlarına göre, TBK md. 353’te yer alan genel hüküm tahliye taahhütleri için de uygulanabilir. Buna göre, kiraya veren, “en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır” (2018/1505). Bu, süreyi kaçırma riski olan kiraya verenler için önemli bir istisnadır.
İnceleme ve Önemli Detaylar
- Dava Açma Hakkı: Tahliye davasını veya takibini yalnızca “kiraya veren” başlatabilir. Malik olup kiraya veren sıfatı olmayan kişi dava açamaz. Ancak, “yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir” (Yargıtay 6. HD – 2011/5330).
- Kiracının Savunmaları: Kiracı, taahhüdün geçersizliğini iddia etmenin yanı sıra, taahhütten sonra “kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika” (Yargıtay 6. HD – 2011/12349) sunarak tahliyeyi engelleyebilir. Örneğin, taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanması, önceki taahhüdü geçersiz kılar.
- Usuli Zorunluluklar: Süreç, usuli kurallara sıkı sıkıya bağlıdır. İcra takibine itiraz halinde kiraya verenin İcra Mahkemesi’nde “itirazın kaldırılmasını” talep etmesi gerekir (Yargıtay 6. HD – 2014/7879). Tahliye emrinin kiracıya usulüne uygun tebliğ edilmemesi, itiraz sürelerinin işlemeye başlamasına engel olur ve açılan davanın reddine neden olabilir (Yargıtay 6. HD – 2013/1231).
- Özel Durumlar:
- Şarta Bağlı Taahhüt: Taahhüt bir şarta bağlanmışsa (örn: kiraya verenin belirli bir ödeme yapması), “tahliye taahhüdünün geçerli olması için şartın gerçekleşmesi gerekir” (Yargıtay 6. HD – 2010/439).
- Aile Konutu: Kiralananın aile konutu olması durumunda, diğer eşin taahhüde rızası aranır. Ancak bu iddianın ileri sürülebilmesi için eşin, takip tarihinden önce kiraya verene aile konutu bildiriminde bulunmuş olması gerekir (İstanbul BAM 36. HD – 2024/837).
- İflasın Ertelenmesi: Hakkında iflasın ertelenmesi tedbir kararı verilen kiracı aleyhine, bu karardan sonra tahliye taahhüdüne dayalı takip yapılamaz (Yargıtay 6. HD – 2015/9096).
Sonuç
İncelenen yargı kararları, tahliye taahhüdünün kiraya veren için etkili bir hukuki yol olmakla birlikte, kullanımının titizlik gerektiren şartlara tabi olduğunu net bir şekilde göstermektedir. Bir tahliye taahhüdünün geçerliliği için en temel unsurlar; yazılı olması, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte ve kiracının serbest iradesiyle verilmesi ve kesin bir tahliye tarihi içermesidir. Noter onayı, bir geçerlilik şartı olmamakla birlikte, olası bir uyuşmazlıkta kiraya verenin ispat yükünü ortadan kaldıran ve süreci hızlandıran kritik bir faktördür.
İşleme koyma sürecinde ise taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren başlayan bir aylık hak düşürücü süreye riayet etmek hayati önem taşımaktadır. Bu sürenin icra takibi ile korunabileceği veya istisnai olarak yazılı bildirimle uzatılabileceği unutulmamalıdır. Kiracının imza, tarih veya irade sakatlığı iddiaları, taahhüdün niteliğine (adi yazılı veya noter onaylı) göre farklı hukuki süreçleri tetiklemektedir. Sonuç olarak, hem kiraya verenlerin haklarını güvence altına alabilmeleri hem de kiracıların haksız tahliyelerle karşılaşmamaları için, tahliye taahhüdünün düzenlenmesi ve uygulanması aşamalarında kanun ve içtihatlarla belirlenen bu ilkelere azami özen gösterilmesi zorunludur.
Kaynakça
Yargı Kararları
- Adana Bölge Adliye Mahkemesi 10. Hukuk Dairesi – 2019/3147 – 2020/218 – 03.02.2020
- Yargıtay – 8. Hukuk Dairesi – 2019/6129 – 2019/11471 – 18.12.2019
- Yargıtay – 12. Hukuk Dairesi – 2020/1175 – 2020/2309 – 09.03.2020