Yeni Malikin Eski Malik Adına Düzenlenen Tahliye Taahhüdü ile Örnek 14 İcra Takibi Başlatma Yetkisi

1. Yeni Malikin Kira Sözleşmesi ve Tahliye Taahhüdündeki Hukuki Statüsü

Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi uyarınca, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik, kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Literatürdeki hakim görüşe göre, bu halefiyet ilkesi yalnızca kira sözleşmesini değil, sözleşmeye bağlı yan hakları ve belgeleri de kapsamaktadır.

Araştırma sonuçlarına göre; kiralananın satılması durumunda yeni malik, eski malikin kira sözleşmesinden ve tahliye taahhüdünden doğan hak ve borçlarına sahip olur. Zarif Ayça Uyku (2024), bu durumu “Takip başlatılmadan önce kiralananın satılması durumunda yeni malik, eski maliğin kira sözleşmesinden ve tahliye taahhüdünden doğan hak ve borçlarını ehil olduğu eski malik adına düzenlenen tahliye taahhüdüne dayalı olarak icra takibi başlatabilir” şeklinde ifade etmiştir. Benzer şekilde Beyza Nur Muslu (2024), yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği gibi, “kira sözleşmesine bağlı olan tahliye taahhüdünün de tarafı haline geldiğini” belirtmektedir.

2. Tahliye Taahhüdünün Devri ve Örnek 14 Takibi

Kullanıcının sorusunun temelini oluşturan, taahhütnamede eski malikin adının yazması durumunda yeni malikin Örnek 14 takibi yapıp yapamayacağı hususu, literatürde olumlu yanıtlanmaktadır. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin bir yan anlaşması (fer’i nitelikte) olarak kabul edildiğinden, mülkiyetin devriyle birlikte kendiliğinden yeni malike intikal eder.

Hatice Şule Bıçakcı (2024), bu hususu şu şekilde detaylandırmaktadır: “Yazılı tahliye taahhüdünün konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yan anlaşma niteliğinde olmasının bir sonucu olarak bağlı olduğu kira sözleşmesinin devredilmesi halinde tahliye taahhüdü de yeni kiraya verene devredilir… Kiraya veren malik, kiralanın mülkiyetini devrederse kiraya veren sıfatını haiz olan yeni malik TBK m.310 uyarınca sözleşmenin tarafı haline gelir ve tahliye taahhüdünde bulunmuş olan kiracıya icra takibi yapabilir.”

Pelin Semra Taş (2024) ise bu yetkinin kaynağını halefiyet ilkesine dayandırarak; “Tahliye taahhüdünün önceki kiraya veren döneminde verilmesi ve daha sonra kiralananın devredilmesi halinde yeni kiraya veren, kiracının verdiği tahliye taahhüdüne dayanarak kiralananın tahliyesi için icra takibi başlatabilir” tespitinde bulunmuştur.

3. Yargısal Yaklaşım ve Uygulama

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları da yeni malikin, eski malik adına düzenlenen taahhütnameye dayanarak takip başlatabileceği yönündedir. Ümran Kurtuluş Sağlam (2024), Yargıtay’ın “yeni malikin eski malik ve kiraya verenin halefi olması nedeni ile eski malike verilmiş olan tahliye taahhüdünün kiracıya karşı ileri sürülebileceğini kabul ettiğini” belirtmektedir.

Bu konuda Zarif Ayça Uyku (2024) tarafından alıntılanan Antalya BAM 6. Hukuk Dairesi’nin 2022 tarihli ilamında; “Yeni malik önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik zamanında verilmiş taahhüde dayanarak dava açabilir” hükmü yer almaktadır. Bu karar, yeni malikin dava açma yetkisinin yanı sıra icra takibi (Örnek 14) yetkisini de teyit eder niteliktedir.

4. Sonuç ve Değerlendirme

İncelenen kaynaklar ışığında;

• Taşınmazı satın alan yeni malik, TBK m.310 gereği kira sözleşmesinin ve buna bağlı tahliye taahhüdünün tarafı olur.
• Tahliye taahhüdünde eski malikin isminin yazılı olması, yeni malikin bu belgeye dayanarak işlem yapmasına engel teşkil etmez.
• Yeni malik, tapu devri ile kazandığı “halef” sıfatıyla, taahhütnamede belirtilen tarihte taşınmazın boşaltılmaması durumunda Örnek 14 tahliye emri göndererek icra takibi başlatabilir.
• Beyza Kızılcık (2024)‘ın belirttiği üzere; “Taşınmazın yeni malikinin, eski malik zamanında verilen tahliye taahhütnamesine dayanarak ve eski malikin halefi olarak, ilamsız tahliye takibine başvurabilmesi… mümkündür.”

Dolayısıyla, yeni malik tapu kaydını ibraz ederek, eski malik adına düzenlenmiş olsa dahi mevcut tahliye taahhüdüne dayanarak yasal süresi içinde icra takibi başlatma hakkına sahiptir.