KİRA ARTIŞ ORANI HESAPLAMA

Yorum bırakın / Genel
Kira Artış Oranı Hesaplama 2026 | TÜFE’ye Göre Güncel Hesaplayıcı
Ana Sayfa › Gayrimenkul Hukuku › Kira Artış Hesaplama
🏠

Kira Artış Oranı Hesaplayıcı

ADİL HUKUK & DANIŞMANLIK

📑 İÇİNDEKİLER
  1. Kira Artış Oranı Hesaplayıcı
  2. Kira Artışının Yasal Dayanağı (TBK m.344)
  3. Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
  4. 2026 Yılı Güncel TÜFE Oranları
  5. %25 Tavan Sınırı: Tarihçe ve Güncel Durum
  6. 5 Yılı Aşan Sözleşmelerde Kira Tespiti
  7. Kira Tespit Davası
  8. Kiracı ve Ev Sahibi Hakları
  9. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
  10. İlgili Mevzuat
🏠 Kira Artış Oranı Hesaplayıcı
TBK m.344 ve güncel TÜFE oranlarına göre yasal kira artış miktarını hesaplayın.

📜 Yasal Bilgilendirme

TBK m.344/1 (5 yıldan kısa sözleşmeler): Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

TBK m.344/3 (5 yılı aşan sözleşmeler): 5 yılı aşan sözleşmelerde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, hakim TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirler.

%25 Tavan Sınırı (Geçici Uygulama — SONA ERDİ): 7409 sayılı Kanun ile getirilen ve 7456 sayılı Kanun ile uzatılan %25 kira artış tavan sınırı yalnızca 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında konut kiraları için geçerli olmuştur. 1 Temmuz 2024 itibarıyla bu uygulama sona ermiş olup, artık kira artışlarında TÜFE oranı üst sınır olarak uygulanmaktadır.

Veri Kaynağı: TÜFE yıllık yüzde değişim oranları TCMB / TÜİK resmi verilerine dayanmaktadır. TBK m.344’te geçen “12 aylık ortalamalara göre değişim oranı”, yıllık yüzde değişimden farklı hesaplanabilir. Kesin oran için TÜİK’in kira artış oranı duyurularını takip ediniz.

Kira Tespit Davası mı Düşünüyorsunuz?
Kira artış oranı anlaşmazlıkları, kira tespit davası ve tahliye süreçleri için uzman avukat kadromuzla görüşün.
📞 Danışmanlık İçin
adillaw.org · +90 553 616 66 25

Kira Artışının Yasal Dayanağı (TBK m.344)

Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi ile düzenlenmektedir. Bu madde, kiracıları fahiş kira artışlarından korumak amacıyla kira bedelinin yenilenmesine bir üst sınır getirmektedir.

TBK m.344’ün temel ilkesi şudur: Kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılında gerçekleşen TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu oran, tarafların üzerinde anlaşabileceği azami sınırı belirler.

📘 5 YILDAN KISA
TÜFE Üst Sınır
TBK m.344/1: Taraflar TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla kira artışı belirleyebilir. Üst sınırın üzerindeki anlaşma geçersizdir.
📙 5 YILI AŞAN
Hakim Takdiri
TBK m.344/3: 5 yılı aşan sözleşmelerde hakim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde bulundurarak yeni bedeli belirler.
📌 Önemli Ayrım: Kanunda geçen “12 aylık ortalamalara göre değişim oranı”, aylık TÜFE endeks değerlerinin 12 aylık ortalamasının bir önceki yılın aynı ortalamasına göre yüzde değişimidir. Bu oran, medyada sıkça kullanılan “yıllık enflasyon” (bir önceki yılın aynı ayına göre değişim) rakamından farklıdır. Hesaplayıcımızda referans olarak yıllık değişim oranları kullanılmış olup, kesin yasal oran için TÜİK’in resmi duyurularına başvurulmalıdır.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Yasal kira artışını hesaplamak için aşağıdaki adımlar izlenir:

Adım 1: Kira Yenileme Ayını Belirleyin

Kira sözleşmenizin yenileneceği ay, genellikle sözleşmenin başladığı aydır. Örneğin, 1 Mart 2025’te başlayan bir sözleşme, 1 Mart 2026’da yenilenecektir.

Adım 2: İlgili TÜFE Oranını Bulun

Kira yenileme ayından bir önceki aya ait TÜFE oranı dikkate alınır. Örneğin, Mart 2026’da yenilenecek bir kira için Şubat 2026 TÜFE oranı kullanılır.

Adım 3: Yeni Kirayı Hesaplayın

Formül son derece basittir:

Yeni Kira = Mevcut Kira × (1 + TÜFE Oranı / 100)

Örnek: Mevcut kira 20.000 TL, TÜFE oranı %30,65 ise:
Yeni Kira = 20.000 × 1,3065 = 26.130 TL (azami)

Hesaplanan tutar azami (üst sınır) değerdir. Taraflar bu tutarın altında anlaşabilir, ancak üzerinde anlaşamazlar. Üst sınırı aşan bir kira artışı kararlaştırılmış olsa bile, aşan kısım geçersiz sayılır ve kiracı yalnızca yasal sınıra kadar olan kısmı ödemekle yükümlüdür.

2026 Yılı Güncel TÜFE Oranları

Aşağıda, kira artış hesaplamasında kullanılan TÜFE yıllık değişim oranları yer almaktadır. Veriler TCMB ve TÜİK resmi kaynaklarından alınmıştır.

2026 TÜFE Yıllık Değişim (%)

  • Ocak 2026: %30,65

2025 TÜFE Yıllık Değişim (%)

  • Aralık 2025: %30,89 · Kasım: %31,07 · Ekim: %32,87
  • Eylül 2025: %33,29 · Ağustos: %32,95 · Temmuz: %33,52
  • Haziran 2025: %35,05 · Mayıs: %35,41 · Nisan: %37,86
  • Mart 2025: %38,10 · Şubat: %39,05 · Ocak: %42,12

2025 yılı boyunca TÜFE oranı istikrarlı bir düşüş trendi göstermiş, Ocak’taki %42,12’den Aralık’ta %30,89’a gerilemiştir. Bu durum, 2025’in ikinci yarısında kira yenilenen kiracılar için görece daha düşük artış oranları anlamına gelmiştir.

⚠️ Not: Bu oranlar “yıllık yüzde değişim” (bir önceki yılın aynı ayına göre) oranlarıdır. TBK m.344’teki yasal üst sınır ise “12 aylık ortalamalara göre değişim” oranıdır. İki oran birbirine yakın olmakla birlikte, tam olarak aynı değildir. Kesin yasal oran için TÜİK’in aylık basın bültenlerini inceleyiniz.

%25 Tavan Sınırı: Tarihçe ve Güncel Durum

Türkiye’de yüksek enflasyon döneminde kiracıları korumak amacıyla geçici bir yasal düzenleme yapılmış ve konut kiralarında %25 tavan sınırı uygulanmıştır. Bu düzenlemenin kronolojisi:

11 Haziran 2022 7409 sayılı Kanun ile konut kiralarında artış oranına %25 tavan sınırı getirildi. TÜFE oranı %25’in üzerinde olsa bile, konut kiralarında en fazla %25 artış yapılabilir hale geldi.
14 Temmuz 2023 7456 sayılı Kanun ile tavan sınırı 1 Temmuz 2024’e kadar uzatıldı. Bu dönemde TÜFE %60-70 seviyelerindeydi, ancak konut kiracıları %25 ile korunmaya devam etti.
1 Temmuz 2024 %25 tavan sınırı sona erdi. Bu tarihten itibaren konut kira artışları yeniden TÜFE oranına göre belirlenmektedir. Tavan sınırının uzatılması yönünde yeni bir yasal düzenleme yapılmamıştır.
📌 Dikkat: %25 tavan sınırı yalnızca konut kiraları için geçerliydi. İşyeri kiraları bu kapsam dışındaydı ve her zaman TÜFE oranına tabi oldu. Ayrıca, tavan sınırı yalnızca kira sözleşmesinin yenilendiği dönemler için geçerliydi; ilk kez yapılan sözleşmelerde taraflar serbestçe bedel belirleyebiliyordu.

5 Yılı Aşan Sözleşmelerde Kira Tespiti

TBK m.344/3 uyarınca, kira sözleşmesi 5 yılı aştığında özel bir durum ortaya çıkar. Bu durumda ev sahibi, kira bedelinin emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve TÜFE oranı dikkate alınarak yeniden belirlenmesini talep edebilir.

5 Yıl Kuralı Nasıl İşler?

  • İlk 5 yıl: Her yıl TÜFE oranıyla sınırlı artış yapılabilir
  • 5. yılın sonunda: Ev sahibi kira tespit davası açarak emsal bedel üzerinden yeni kira isteyebilir
  • Sonraki her 5 yılın sonunda: Aynı hak tekrar doğar

Pratikte bu kural, uzun süreli kiracılarda kira bedelinin piyasa değerinin altında kaldığı durumlarda ev sahiplerinin hak kaybını önlemek için konulmuştur. Hakim, yeni bedeli belirlerken TÜFE ile bağlı değildir; emsal bedelleri ve kiralananın güncel durumunu serbestçe değerlendirir.

⚖️ Örnek: 2019’da aylık 5.000 TL’ye kiralanan bir konut, 5 yıl boyunca TÜFE ile artırılarak 2024’te ~18.000 TL’ye ulaşmış olabilir. Ancak aynı bölgedeki emsal kiralar 30.000 TL ise, ev sahibi 5. yılın sonunda kira tespit davası açarak mahkemeden bedelin emsal seviyeye çıkarılmasını talep edebilir.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, TBK m.344 ve m.345 kapsamında kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan bir hukuki yoldur. Hem kiracı hem de ev sahibi bu davayı açabilir.

Kimler Açabilir?

  • Ev sahibi: Kira bedelinin emsal değerlerin altında kaldığını düşünüyorsa
  • Kiracı: Ev sahibinin talep ettiği artışın yasal sınırı aştığını düşünüyorsa

Ne Zaman Açılmalı?

Kira tespit davasının etkin olabilmesi için zamanlama kritiktir:

  • Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmalı veya karşı tarafa yazılı ihtarname gönderilmelidir
  • İhtarname gönderildiyse, dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir
  • Süresinde açılan dava, yeni dönemin başından itibaren geçerli kira bedelini belirler

Mahkeme Neyi Değerlendirir?

  • TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı
  • Emsal kira bedelleri (aynı bölgedeki benzer taşınmazların kira fiyatları)
  • Kiralananın fiziksel durumu, konumu ve özellikleri
  • Sözleşmenin süresi ve tarafların durumu
💡 Tavsiye: Kira tespit davası teknik bir dava türüdür. Emsal araştırması, bilirkişi raporları ve yasal sürelerin doğru yönetilmesi gerekir. Hem kiracı hem ev sahibi için gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat ile çalışılması önerilir.

Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

Kiracının Hakları

  • TÜFE üst sınırı: 5 yıldan kısa sözleşmelerde ev sahibi TÜFE oranının üzerinde artış yapamaz; yapsa bile geçersizdir
  • Fazla ödeme iadesi: Yasal sınırın üzerinde ödeme yapan kiracı, fazla ödediği tutarı geri isteyebilir
  • 10 yıllık koruma: Ev sahibi, belirsiz süreli sözleşmelerde dahi kiracıyı ancak 10 yıllık uzama süresinin sonunda sebep göstermeksizin tahliye edebilir
  • Kira tespit davası: Ev sahibinin talep ettiği artış yasal sınırı aşıyorsa, kiracı da kira tespit davası açabilir

Ev Sahibinin Hakları

  • TÜFE oranında artış: Her yıl en az TÜFE oranında kira artışı talep edebilir
  • 5 yıl sonunda emsal tespiti: 5 yılı aşan sözleşmelerde emsal kira bedeli üzerinden kira tespit davası açabilir
  • Tahliye davaları: Kiracının kira borcunu ödememesi, eve zarar vermesi veya ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir
  • Yeni malik tahliyesi: Taşınmazı satın alan yeni malik, 6 ay içinde ihtarname göndererek 6 ay sonunda tahliye davası açabilir
⚖️ Denge İlkesi: Türk kira hukuku, kiracı ile ev sahibi arasında bir denge kurmayı amaçlar. Kiracı, fahiş artışlara karşı korunurken; ev sahibi de uzun süreli düşük kiralardan kaynaklanan hak kaybına karşı emsal tespit mekanizmasıyla korunmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde zam yapabilir mi? ▼
5 yıldan kısa sözleşmelerde hayır. Taraflar TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının üzerinde bir artışta anlaşsalar bile, bu anlaşmanın TÜFE’yi aşan kısmı geçersizdir. Kiracı yalnızca yasal sınıra kadar olan kısmı ödemekle yükümlüdür. Ancak 5 yılı aşan sözleşmelerde mahkeme, emsal bedeller doğrultusunda TÜFE’nin üzerinde bir bedel belirleyebilir.
Kira artış oranı hangi TÜFE’ye göre hesaplanır? ▼
TBK m.344’te belirtilen oran, TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Bu oran, kira yenileme ayından bir önceki aya ait TÜİK verileriyle belirlenir. Hesaplayıcımızda referans olarak “yıllık yüzde değişim” oranları kullanılmıştır; kesin yasal oran TÜİK’in “12 aylık ortalamalara göre değişim” başlığı altında yayımladığı rakamdır.
Sözleşmede belirli bir artış oranı yazıyorsa ne olur? ▼
Sözleşmede yazılı artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşıyorsa aşan kısım geçersizdir. Örneğin sözleşmede %50 artış yazıyorsa ama TÜFE oranı %35 ise, en fazla %35 artış uygulanır. TÜFE oranının altında bir oran yazılıysa (örn. %20), sözleşmedeki düşük oran geçerlidir — çünkü TÜFE üst sınırdır, zorunlu oran değildir.
Kiracı artışı kabul etmezse ne olur? ▼
Ev sahibi yasal sınır içinde artış talep ediyorsa ve kiracı kabul etmiyorsa, ev sahibi kira tespit davası açabilir. Mahkeme, TÜFE oranı ve emsal bedeller ışığında yeni kira bedelini belirler. Kiracı, artışı ödememekte direnirse ev sahibi icra takibi başlatabilir, ancak bu durum tek başına tahliye sebebi değildir.
İşyeri kiralarında da TÜFE sınırı geçerli mi? ▼
Evet, TBK m.344 hem konut hem de çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. İşyeri kiralarında da artış oranı TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Ayrıca, %25 tavan sınırı yalnızca konut kiraları için uygulanmıştı; işyeri kiraları hiçbir zaman bu tavana tabi olmadı.
Kira artış oranını nereden öğrenebilirim? ▼
Resmi TÜFE verileri TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) ve TCMB (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası) web sitelerinde her ayın 3’ünde açıklanır. TÜİK’in “Tüketici Fiyat Endeksi” bülteninde “12 aylık ortalamalara göre değişim” başlığı altında kira artış üst sınırı olarak kullanılacak resmi oran yer almaktadır.
Depozito da kira artışına paralel artar mı? ▼
TBK m.342’ye göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito (güvence bedeli) 3 aylık kirayı geçemez. Kira artışı yapıldığında depozitonun da orantılı artırılmasını talep etme hakkı yasal olarak açıkça düzenlenmemiştir. Ancak uygulamada, yeni kira döneminde depozito farkının talep edilmesi tartışmalıdır ve sözleşme hükümlerine bağlıdır.
Yabancı para (döviz) üzerinden kira sözleşmesi yapılabilir mi? ▼
13 Eylül 2018 tarihli Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki konut ve işyeri kira sözleşmeleri döviz cinsinden yapılamaz. Mevcut dövizli sözleşmeler TL’ye çevrilmiştir. Ancak yurt dışında yerleşik kişiler veya yabancı uyruklu gerçek/tüzel kişilerle yapılan sözleşmeler bu yasağın dışındadır.

İlgili Mevzuat

Kira artışı ve kira hukuku ile ilgili temel yasal düzenlemeler:

  • 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.339-356: Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin özel hükümler. Kira bedeli artışı m.344, kira tespit davası m.345, tahliye m.350-356’da düzenlenmektedir.
  • 7409 sayılı Kanun (11 Haziran 2022): Konut kiralarında %25 tavan sınırı getiren geçici düzenleme. TBK’ya eklenen geçici madde ile uygulamaya konulmuştur.
  • 7456 sayılı Kanun (14 Temmuz 2023): %25 tavan sınırını 1 Temmuz 2024’e kadar uzatan düzenleme.
  • Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar: Döviz cinsinden kira sözleşmesi yasağına ilişkin düzenlemeler.

TÜFE verileri, TÜİK tarafından her ayın 3’ünde açıklanır ve TCMB EVDS (Elektronik Veri Dağıtım Sistemi) üzerinden de yayımlanır.

Kira Artışı, Kira Tespit Davası veya Tahliye Sorununuz mu Var?
Gayrimenkul hukuku alanında uzman avukatlarımız; kira tespit davası, tahliye davası, kiracı hakları, ev sahibi hakları ve kira sözleşmesi uyuşmazlıkları konusunda yanınızda. İlk danışmanlık ücretsizdir.
📞 Hemen Avukata Danışın
adillaw.org · +90 553 616 66 25
Son güncelleme: Ocak 2026 · Kaynak: TCMB / TÜİK Resmi Verileri

Bir Cevap Yazın

ADİL HUKUK & DANIŞMANLIK sitesinden daha fazla şey keşfedin

Okumaya devam etmek ve tüm arşive erişim kazanmak için hemen abone olun.

Okumaya Devam Edin