1. Sözleşmenin Kurulması, Şekil Şartı ve Geçerlilik Esasları Kira sözleşmelerinin kurulmasında, kural olarak herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Sözleşmeler yazılı, sözlü veya zımni (üstü kapalı) olarak kurulabilir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi-2016/3552-2016/3327 -21.03.2016 ). Sözleşmenin geçerli sayılması için tarafların kira bedeli ve kiralanan şeyin kullanımı gibi esaslı unsurlar üzerinde karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanında bulunmaları yeterlidir (Hukuk Genel Kurulu-2019/435-2022/352 -22.03.2022 ). Ancak, yazılı bir sözleşme bulunmaması durumunda, belirli bir tutarın üzerindeki kira ilişkilerinin ispatı için yazılı delil sunulması zorunludur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2012/4001 -05.04.2012).
Sözleşme metninde yer alan imza, geçerlilik açısından kritiktir. İmza inkarı bulunmayan sözleşmeler tarafları bağlar; ancak imzasız belgeler hükme esas alınamaz ve bu durumda ilişkinin sözlü hizmet veya kira sözleşmesi olarak nitelendirilmesi gerekebilir (Konya 2. Asliye Ticaret Mahkemesi-2019/491-2022/665 -08.11.2022 ). Ayrıca, sözleşme metnine sonradan eklenen maddelerin, kazıntı veya silintilerin geçerli olabilmesi için kiralayan tarafından ayrıca onanmış/imzalanmış olması gerekir; aksi takdirde bu eklemeler inkâr hâlinde dikkate alınmaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2015/5504-2015/7961 -06.10.2015).
2. Tarafların Belirlenmesi ve Yetki Hususu Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka taşınmazın maliki olması gerekmez (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2014/4170-2014/5365 -28.04.2014 ). Ancak, kiralayan taraf birden fazla ise (müşterek mülkiyet gibi), kira bedelinin tespiti veya tahliye gibi davaların tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılması zorunludur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2010/3794-2010/5173 -25.03.2010 ). Müşterek mülkiyete tabi taşınmazlarda, pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmayan kira sözleşmeleri hukuken geçerli kabul edilmemektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2012/4001-05.04.2012).
Şirketler adına yapılan sözleşmelerde, imza atan kişinin imza tarihinde şirket yetkilisi olması şarttır. Şirket ortakları arasındaki içsel uyuşmazlıklar, kiracı-kiralayan ilişkisinin geçerliliğini etkilemez (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2011/1437-2011/5930 -05.05.2011).
3. Birden Fazla Sözleşme Varlığında Uygulanacak Esaslar Taraflar arasında aynı taşınmaza ilişkin birden fazla kira sözleşmesi yapılmışsa, kural olarak en son akdedilen sözleşme geçerli ve bağlayıcı kabul edilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2010/3794-2010/5173-25.03.2010 ). Taraflar özgür iradeleriyle yeni bir sözleşme yaparak önceki sözleşmenin şartlarını (başlangıç tarihi, süre, bedel) değiştirebilirler; bu durumda sonradan düzenlenen sözleşme hükümleri esas alınır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2012/9585-2012/13034 -09.10.2012 ). On yıllık uzama süresinin hesaplanmasında da ilk sözleşme tarihi değil, en son yenilenen veya akdedilen sözleşmenin başlangıç tarihi dikkate alınmalıdır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2015/9211-2016/1178 -22.02.2016).
4. Sözleşmenin Sona Erdirilmesi ve Tahliye Süreçleri Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren sadece sözleşme süresinin bitimine dayanarak tahliye talep edemez (TBK m. 347/1). Sözleşme, kiracı tarafından sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça birer yıl uzamış sayılır. Kiraya verenin herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için on yıllık uzama süresinin dolması ve bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2018/1859-2018/2864 -22.03.2018).
Kira sözleşmeleri ancak tarafların karşılıklı fesih iradeleri veya mahkeme kararı ile sona erdirilebilir. Belediyeler gibi kamu kurumlarının, kira sözleşmesini tek taraflı meclis kararı veya idari kararla sona erdirip tahliye talep etmesi hukuka aykırıdır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2012/7482-2012/13391 -16.10.2012 ). Ancak 2886 sayılı Yasa uyarınca ihale ile kiraya verilen taşınmazlarda, süre sonunda mülkiye amiri aracılığıyla tahliye istenebileceği unutulmamalıdır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2012/12911-2012/14728 -13.11.2012).
5. Kira Bedeli, Döviz Yasağı ve Teslim Borcu Kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli belirlenmesi, 32 Sayılı Karar ve ilgili tebliğler uyarınca sınırlandırılmıştır. Bu yasak kapsamında kalan sözleşmelerde bedellerin Türk parası olarak yeniden belirlenmesi zorunludur ve bu durum mahkemelerce resen dikkate alınır (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi-2025/165-2025/2424 -18.03.2025).
Kiraya veren, taşınmazı sözleşmedeki kullanım amacına elverişli teslim etmekle; kiracı ise kiralananı ne durumda teslim almışsa o durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK m. 334). Taşınmazın teslim koşullarına ilişkin sözleşmeye konulan özel maddeler (örneğin binanın boş teslim edilmemesine rağmen kiranın başlayacağı yönündeki hükümler) tarafları bağlar (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2024/3799-2025/3575 -25.06.2025).
6. Dürüstlük Kuralı ve Sözleşme Öncesi Görüşmeler Sözleşme öncesi yapılan protokoller veya görüşmeler taraflara doğrudan sözleşme yapma mecburiyeti yüklemese de, tarafların dürüstlük kuralına ve sadakat yükümlülüğüne uygun davranmaları gerekir. Hazırlıkları tamamlanmış bir sözleşmeyi imzalamaktan dürüstlük kuralına aykırı şekilde kaçınmak, “çelişkili davranış yasağı“ kapsamında değerlendirilebilir (İstanbul 2. Asliye Ticaret Mahkemesi-2020/689-2021/520 -08.07.2021 ). Ayrıca, sözleşmenin niteliği belirlenirken tarafların kullandığı isimlere değil, gerçek ve ortak iradelerine bakılır (Hukuk Genel Kurulu-2015/3561-2018/77 -24.01.2018).
Sonuç olarak, her somut olayın koşulları farklıdır; bu nedenle bir ki̇ra sözleşmesi̇ örneği̇ üzerinden hareket ederken profesyonel destek almak faydalı olacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı? İmza ve metne sonradan eklenen maddelerin geçerliliği nasıl değerlendirilir?
Kural olarak şekil şartı yoktur; sözleşme yazılı, sözlü veya zımni kurulabilir. Esaslı unsurlarda (kira bedeli ve kullanım) uyuşma yeterlidir. Ancak yazılı sözleşme yoksa, belirli bir tutarın üzerindeki kira ilişkilerinin ispatı için yazılı delil aranır. İmza inkar edilmemişse sözleşme tarafları bağlar; imzasız belgeler hükme esas alınamaz ve ilişki sözlü kira olarak nitelendirilebilir. Metne sonradan eklenen hükümler, kiralayan tarafından ayrıca onanıp imzalanmadıkça inkâr halinde dikkate alınmaz.
Kiralayanın malik olması şart mı? Müşterek mülkiyette ve şirketler adına yapılan sözleşmelerde nelere dikkat edilmeli? Short answer: Kiralayanın taşınmazın maliki olması şart değildir. Ancak müşterek mülkiyette kira bedeli tespiti veya tahliye gibi davalar tüm kiralayanlarca birlikte açılmalıdır ve pay/paydaş çoğunluğuna dayanmayan kira sözleşmeleri geçerli sayılmaz. Şirketler adına imza atan kişinin, imza tarihinde yetkili olması gerekir; ortaklar arasındaki iç uyuşmazlıklar kiracı–kiralayan ilişkisinin geçerliliğini etkilemez.
Aynı taşınmaz için birden fazla kira sözleşmesi yapılmışsa hangisi geçerli sayılır? On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır? Short answer: Kural olarak en son akdedilen sözleşme geçerlidir; taraflar yeni bir sözleşmeyle öncekinin başlangıç, süre ve bedel gibi şartlarını serbestçe değiştirebilir. On yıllık uzama süresi hesabında da ilk sözleşme değil, en son yenilenen/akdedilen sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır.
Kiraya veren sözleşme süresi bitince tahliye isteyebilir mi? Sözleşme nasıl sona erer? Short answer: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sırf sürenin bitimine dayanarak tahliye talep edemez. Kiracı, sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapmazsa sözleşme birer yıl uzar. Kiraya verenin sebepsiz feshi, ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra ve her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle mümkündür. Kira ilişkisi, kural olarak sadece tarafların karşılıklı feshi veya mahkeme kararıyla sona erer; belediyelerin tek taraflı meclis/idarî kararla feshi geçersizdir. 2886 sayılı Yasa ile ihale sonucu kurulan kiralarda ise süre sonunda mülki amiri aracılığıyla tahliye istenebilir.
Kira bedelini dövizle belirleyebilir miyiz? Teslim ve kullanım amacına uygunluk konusunda yükümlülükler nelerdir? Short answer: Döviz cinsinden veya dövize endeksli kira bedeli, 32 Sayılı Karar ve ilgili tebliğler kapsamında sınırlıdır; bu kapsamdaki sözleşmelerde bedelin TL olarak yeniden belirlenmesi zorunludur ve mahkemeler bunu resen dikkate alır. Kiraya veren, kiralananı sözleşmedeki kullanım amacına elverişli şekilde teslim etmekle; kiracı ise kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür. Teslim koşullarına ilişkin özel hükümler (ör. taşınmaz boş teslim edilmese bile kiranın başlayacağına dair kayıtlar) tarafları bağlar.