Kira Tespit Davası

1. Davanın Hukuki Niteliği ve Dayanağı

Kira tespit davası, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un kira bedelini sınırlayan 2. ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmesiyle oluşan yasal boşluğu doldurmak amacıyla ortaya çıkmıştır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları uyarınca, bu iptal sonrası yeni kira döneminde sözleşmenin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmediği ve kirası belli olmayan bir sözleşme haline geldiği kabul edilmiştir. Bu boşluğun Medeni Kanun’un 1. maddesi uyarınca hakim tarafından doldurulması gerektiği belirtilmiştir (Yargıtay İçtihatları Birleştirme BGK-1964/2-1964/4 ; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu-2004/19-99).

Bu dava, diğer tespit davaları gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez; amacı, kira sözleşmesinin yeni dönemde belirsiz olan ücret unsurunu belirli hale getirmektir. Bu niteliğiyle inşai davalara yakın bir özellik gösterir ve eda davasından farklıdır (Yargıtay İçtihatları Birleştirme BGK-1979/1-1979/3Kaynak; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu-2004/19-99). Dava, ileride açılabilecek ancak henüz şartları oluşmamış bir kira alacağı davasını hazırlama amacı güder ve bu dava için kesin delil niteliği taşır (Yargıtay İçtihatları Birleştirme BGK-1965/5-1965/5Kaynak).

2. Dava Açma Şartları

2.1. Hukuki Yarar (Menfaat) Şartı Kira tespit davası açılabilmesi için davacının hukuken korunmaya değer, güncel bir yararının bulunması dava şartıdır. Hukuki yarar, “hukuki ve meşru, doğrudan ve kişisel, doğmuş ve güncel” olmalıdır. Mahkeme, bu şartın varlığını davanın her aşamasında re’sen araştırır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu-2010/3-119; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu-2010/119-2010/159).

• Kiracı Açısından Hukuki Yarar: Kural olarak kiracı, kira bedelinin indirilmesini hedefleyen bir tespit davası açabilir. Kiraya veren tarafından önerilen kira bedelini ödeme zorunluluğu bulunmadığından, bu aşamada kiracının dava açmakta doğrudan hukuki yararı olmadığı kabul edilse de, kiraya verenin ihtarname ile bir çekişme (muaraza) çıkarması halinde kiracının dava açmasında hukuki yararı doğar. Kiraya verenin ihtarname ile kira bedelinde artış talep etmesi, kiracının ödeyeceği kira miktarı konusunda ciddi bir tehdit ve tereddüt oluşturduğundan, bu durum dava açmak için yeterli hukuki yararı sağlar (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu-2010/3-119; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu-2010/119-2010/159).
• Hukuki Yararın Bulunmadığı Haller:
  • Kira alacağına yönelik bir eda (alacak) davası açılabilecekken, yalnızca alacağın tespitinin talep edilmesinde hukuki yarar bulunmamaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2023/5202-2024/3125.
  • Davacının talebi, açtığı bir itirazın iptali davası içerisinde incelenip hükme bağlanacak nitelikteyse, ayrı bir tespit davası açmakta hukuki yarar yoktur (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi-2011/14698-2012/230).
  • Dava tarihinden önceki dönemler için eda talebi içermeyen bir tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığı kabul edilmektedir (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi-2016/379-2018/4500).
  • Kira dönemi bitmeden çok önce, tespiti istenilen dönemin ekonomik koşulları henüz oluşmamışken ve tarafların anlaşma ihtimali varken açılan davada hukuki yarar bulunmadığı değerlendirilebilir. Ancak Yargıtay, temyiz incelemesi sırasında tespiti talep edilen dönemin ekonomik koşulları oluşmuşsa tespit yapılabileceğini belirtmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2011/10053-2011/11699).

2.2. Dava Açma Süresi ve Etkisi Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemece belirlenecek kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlaması için şu şartlardan birinin gerçekleşmesi gerekir:

1. Davanın, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış olması,
2. Kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması (BAM-İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi-2017/303-2017/395Kaynak; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2015/5752-2015/10334).

Dava süresinde açılmamışsa, mahkeme talep edilen dönem için tespit kararı veremez. Bu durumda mahkemenin, davacıya bir sonraki kira dönemi için tespit isteyip istemediğini sorması ve talebi halinde o dönem için inceleme yapması gerekir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2015/5752-2015/10334; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2010/2403-2010/3405Kaynak; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2014/5706-2014/7831).

2.3. İhtarname Şartı Kiralayanın kira tespiti davası açabilmesi için davadan önce kiracıya bir ihtarname göndermesi zorunlu değildir (Yargıtay İçtihatları Birleştirme BGK-1966/19-1966/10). Ancak, yukarıda belirtildiği gibi, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce gönderilen yazılı bildirim (ihtar), davanın yeni dönem sonuna kadar açılmasına ve tespit edilecek kiranın yeni dönemin başından itibaren geçerli olmasına imkân tanır.

Kira sözleşmesinde kira bedelinin yenilenen dönemde artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, bu durum ihtarname zorunluluğunu ortadan kaldırır. Bu halde kiraya veren, ilgili kira dönemi bitimine kadar dava açarak kira bedelinin tespitini isteyebilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2014/5693-2014/6868Kaynak; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu-2004/3-718-2004/644).

2.4. Davanın Tarafları Kira tespit davası, kiralayan, malik veya kiracı tarafından açılabilir (Yargıtay İçtihatları Birleştirme BGK-1965/5-1965/5; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2010/18171-2011/7483). Malik olmayan kiralayanın da bu davayı açmasında yasal bir engel bulunmamaktadır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2009/10893-2010/660).

3. Yargılama Usulü ve Mahkemenin Rolü

3.1. Görevli Mahkeme Kira sözleşmesine dayanan tespit davalarına bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HUMK m. 8/II-1) (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2011/7135-2011/9294; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu-2004/19-99). Ancak dava, sözleşmedeki artış şartının değiştirilmesi ve yeni ekonomik koşullara uyarlanması talebini içeriyorsa, bu bir “uyarlama davası” niteliği taşır ve talep edilen kira bedeline göre görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olabilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2010/10771-2010/12716).

3.2. İspat Yükü Kira ilişkisinin varlığını, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve kira miktarını ispat yükü, HMK m. 190 uyarınca davacıya (genellikle kiraya verene) aittir. Kira sözleşmesi şekle bağlı olmadığından sözlü olarak da yapılabilir. Davacı, yazılı sözleşme sunamasa dahi, davalının beyanları ve diğer delillerle kira ilişkisi ispatlanabilir. Mahkeme, davacının dilekçesindeki eksiklikleri (başlangıç tarihi, talep edilen miktar vb.) açıklattırmalı ve ispat imkânı tanımalıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2017/8601-2018/7479; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2017/7511-2019/3697).

3.3. Kira Bedelinin Belirlenmesi Yöntemi Hakim, kira bedelini belirlerken öncelikle bilirkişi görüşüne başvurur. 18.11.1964 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik uygulamalara göre, “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca şu hususlar dikkate alınır:

• Tarafların delilleri ve emsal kira sözleşmeleri dosyaya alınır.
• İnşaat mühendisi, mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan üç kişilik bilirkişi kurulu aracılığıyla taşınmaz ve emsaller yerinde incelenir.
• Kiralananın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli gibi kira parasına etki eden tüm özellikleri emsallerle karşılaştırılır.
• Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenir.
• Hakim, bu bedeli dikkate alarak ve davalının “eski kiracı” olduğunu gözeterek hakkaniyete uygun bir indirim yapar ve makul bir kira parasına hükmeder (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2017/15588-2018/11885Kaynak; BAM-İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi-2017/303-2017/395).

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ise yeni kira bedeli, TBK m. 344 uyarınca üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi-2015/8368-2016/1398).

4. Kararın Niteliği ve Sonuçları

Kira tespit davası sonucunda verilen karar ilam niteliğinde olsa da, eda hükmü içermediğinden doğrudan cebri icra kuvvetine sahip değildir. Tespit edilen kira farkı alacağının muaccel hale gelmesi ve bu farka dayanarak icra takibi veya tahliye talebinde bulunulabilmesi için kararın kesinleşmesi şarttır (Yargıtay İçtihatları Birleştirme BGK-1979/1-1979/3).

5. Özel Durumlar

• Ardışık Davalar: Davacı, birbirini takip eden dönemler için kira tespiti davası açabilir. Ancak mahkemenin bir sonraki dönem için tespit yapabilmesi, bir önceki dönemin tespitine ilişkin mahkeme kararının kesinleşmesini beklemesini gerektirir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2010/14829-2010/14234).
• Uyarlama Davasından Farkı: Kira tespit davası, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir. Sözleşmenin uzun süreli olması ve değişen ekonomik koşullar nedeniyle kira bedelinin sözleşmedeki artış şartından farklı olarak uyarlanması talebi ise “uyarlama davası” niteliğindedir ve farklı hukuki şartlara tabidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi-2010/10771-2010/12716; Yargıtay 17. Hukuk Dairesi-2011/5892-2011/12394).