Kira Tespit Davası

I. Dava Açma Süresi ve Zamanlama

Kira tespit davası açılırken en kritik hususlardan biri davanın zamanlamasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 345. maddesi uyarınca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için davanın belirli süreler içinde açılması gerekmektedir. Buna göre dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalı veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir bildirimde (ihtarname) bulunulmuş olması koşuluyla, ilgili kira döneminin sonuna kadar açılmalıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/4158 E., 2018/10654 K., 25.10.2018 T.; BAM İstanbul 36. Hukuk Dairesi, 2017/303 E., 2017/395 K., 20.03.2017 T.).

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/4158 E., 2018/10654 K., 25.10.2018 T.; BAM İstanbul 35. Hukuk Dairesi, 2017/414 E., 2017/428 K., 15.03.2017 T.). Dava süresinde açılmazsa, örneğin ihtarname tebliğ edilmiş olmasına rağmen dava ilgili dönem sonuna kadar açılmazsa, o dönem için tespit kararı verilemez. Bu durumda mahkeme, davacıya bir sonraki dönem için tespit isteyip istemediğini sormalı ve talep halinde sonraki dönem için karar vermelidir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/5706 E., 2014/7831 K., 12.06.2014 T.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/5752 E., 2015/10334 K., 24.11.2015 T.). Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı’na göre, dava dilekçesinin kiracıya tebliğ tarihi, yeni kira bedelinin bağlayıcılığı açısından önemlidir; tebliğ ile yeni kira döneminin başlangıcı arasında en az 15 günden fazla bir süre bulunmalıdır (Yargıtay İçt. Bir. BGK, 1966/19 E., 1966/10 K., 21.11.1966 T.).

II. Dava Şartları

A. Hukuki Yarar

Kira tespit davası açılabilmesi için davacının hukuki yararının bulunması bir dava şartıdır ve mahkemece davanın her aşamasında re’sen gözetilir. Hukuki yarar, “hukuki ve meşru”, “doğrudan ve kişisel”, “doğmuş ve güncel” olmalıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2010/119 E., 2010/159 K., 17.03.2010 T.). Davacının, kira bedelinin tespiti için icra takibi başlatması ve itirazın iptali davası açması durumunda, tespit talebi bu dava içinde incelenebileceğinden ayrı bir tespit davası açmakta hukuki yararı bulunmayabilir (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2011/14698 E., 2012/230 K., 16.01.2012 T.). Ayrıca, dava tarihinden önceki dönemler için eda talebi içermeyen bir tespit davası açılmasında da hukuki yarar yoktur ve bu durum davanın usulden reddine neden olabilir (Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 2016/379 E., 2018/4500 K., 03.10.2018 T.). Kiracı tarafından açılan davalarda, kiralayanın ihtarname ile fahiş bir artış talep ederek çekişme (muaraza) yaratması, kiracının dava açmakta hukuki yararı olduğunu gösterir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2010/119 E., 2010/159 K., 17.03.2010 T.).

B. Görevli Mahkeme

Kira sözleşmesine dayanan tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Davanın Asliye Ticaret Mahkemesi gibi görevsiz bir mahkemede açılması, usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2010/18171 E., 2011/7483 K., 02.05.2011 T.). Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı’na göre, görevli mahkemenin belirlenmesinde yıllık kira tutarı değil, aylık kira parası esas alınmalıdır (Yargıtay İçt. Bir. BGK, 1965/5 E., 1965/5 K., 07.07.1965 T.).

III. Dava Dilekçesinin İçeriği ve Talep

A. Talebin Belirlenmesi ve Kapsamı

Dava dilekçesinde, tespiti istenen kira dönemi, talep edilen aylık kira bedeli ve en son ödenen kira bedeli net bir şekilde belirtilmelidir. Bu hususların eksik olması durumunda mahkeme, davacıya bu konuları açıklattırmalıdır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/9845 E., 2016/4720 K., 16.06.2016 T.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8601 E., 2018/7479 K., 03.07.2018 T.). Dava dilekçesinde istenen miktar davacıyı bağlar ve fazlaya ilişkin haklar saklı tutulsa dahi, ıslah yoluyla bu miktar artırılamaz (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/11331 E., 2016/7905 K., 27.12.2016 T.). Ayrıca, talep brüt kira bedeli üzerinden yapılmalıdır; vergi, stopaj gibi unsurlar düşülerek “net” kira parası tespiti istenemez (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/4835 E., 2015/6182 K., 18.06.2015 T.).

B. Özel Durumlar

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaş yalnızca kendi payına düşen kira bedelinin tespitini talep edebilir. Taşınmazın tamamı için kira tespiti istenmesi usule aykırıdır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/721 E., 2014/10873 K., 02.10.2014 T.). Davacı, 6100 sayılı HMK’nın 26/1. maddesi gereği talep sonucuyla bağlı olduğundan, dilekçede belirtilmeyen bir taşınmaz veya dönem için mahkemece karar verilemez (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/8709 E., 2014/10350 K., 24.09.2014 T.).

IV. İspat Yükü ve Deliller

A. Kira İlişkisinin İspatı

Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda kira ilişkisinin varlığını, sözleşmenin başlangıç tarihini ve kira miktarını ispat yükü kural olarak kiraya verene aittir. Kira sözleşmesi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/8601 E., 2018/7479 K., 03.07.2018 T.).

B. Emsal Kira Sözleşmeleri ve Bilirkişi İncelemesi

Kira bedelinin “hak ve nesafet” ilkesine göre belirlenmesinde en önemli deliller emsal kira sözleşmeleridir. 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, tarafların sunduğu veya mahkemece re’sen araştırılan emsal kira sözleşmelerinin aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/4158 E., 2018/10654 K., 25.10.2018 T.; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/16831 E., 2014/9139 K., 08.07.2014 T.).

Mahkeme, kiralananın niteliklerine göre üç kişilik (inşaat-mimar, mülk bilirkişisi gibi) bir bilirkişi kurulu oluşturarak keşif yapmalıdır. Bilirkişiler, dava konusu taşınmazı ve emsalleri tek tek yerinde incelemeli; konum, çevre, nitelik, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süresi gibi kira bedeline etki eden tüm nitelikleri karşılaştırmalıdır. Bilirkişi raporu, emsal kira bedellerinin neden uygun emsal olarak kabul edildiğini somut gerekçelerle açıklamalı ve denetime elverişli olmalıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2015/12565 E., 2015/19816 K., 08.12.2015 T.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/9215 E., 2018/6691 K., 19.06.2018 T.).

V. Kira Bedelinin Belirlenmesinde Esas Alınacak İlkeler

A. Hak ve Nesafet İlkesi

Özellikle beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedeli, TBK m. 344 uyarınca hakim tarafından hak ve nesafete göre belirlenir. Bu belirleme yapılırken, bilirkişilerce taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli tespit edilir. Hakim, bu bedeli dikkate alarak ve kiracının eski kiracı olduğu gerçeğini gözeterek hakkaniyete uygun bir indirim yapmak suretiyle makul bir kira parasına hükmeder (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/11331 E., 2016/7905 K., 27.12.2016 T.; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/3682 E., 2017/17115 K., 06.12.2017 T.).

B. Endeks Uygulaması

Taraflar arasında bir anlaşma yoksa, kira bedeli artışı bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçemez. Önceki dönem kira bedeli mahkeme kararıyla belirlenmiş ve kesinleşmişse, yeni dönem için yapılacak artış da kural olarak ÜFE oranına göre yapılır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2010/878 E., 2010/6379 K., 12.04.2010 T.). İlk dönem kira bedeli belirlenirken taşınmazın serbest şartlarda getirebileceği rayiç bedel esas alınır; sonraki dönemler için ise bu miktara ÜFE artış oranının yansıtılmasıyla hesaplama yapılır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2015/12565 E., 2015/19816 K., 08.12.2015 T.).

VI.Ek Bilgiler

Aşağıdaki bilgiler, karar metinlerinde sınırlı bilgi olduğunda ek bağlam sağlayan ikincil kaynaklardan derlenmiştir:

• Sözleşmelerin Devamlılığının Tespiti: Kira tespit davası açılırken, taraflar arasında birden fazla kira sözleşmesi varsa, son sözleşmenin öncekilerin devamı niteliğinde mi yoksa tamamen yeni bir sözleşme mi olduğunun netleştirilmesi önemlidir. Mahkemenin bu hususu araştırmadan, yalnızca son sözleşmedeki bedel üzerinden endeks uygulaması yapması hatalı bulunmuştur. Rayiç bedel ile hak ve nesafet ilkesinin öncelikle değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/2734 E., 2014/12620 K., 18.11.2014 T.).
• Özel Nitelikli Taşınmazlar: Otel gibi özel kullanım amaçlı taşınmazlarda bilirkişi heyetinin uzmanlık yapısına dikkat edilmeli, örneğin heyete bir “otel işletmecisi” dahil edilmesi gerekebilir. Ayrıca, önceki yargılamalarda belirlenen kira bedelinin “net” veya “brüt” olduğu konusundaki tespitler, usuli kazanılmış hak doğurabileceğinden, yeni davada bu duruma dikkat edilmelidir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/12170 E., 2014/13715 K., 10.12.2014 T.).
• Delillerin Somutluğu: Mahkemenin, önceki bir dava dosyasındaki rapora dayanarak veya mahallinde keşif yapmadan soyut ifadelerle karar vermesi bozma nedenidir. Dava açılırken iddiaların somut delillerle desteklenmesi ve mahkemenin delil toplama sürecine (özellikle emsal araştırması ve detaylı bilirkişi incelemesi) yönelik taleplerin dilekçede belirtilmesi, yargılamanın sağlıklı yürümesi açısından kritiktir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2008/161 E., 2008/1235 K., 29.01.2008 T.).
• Rayiç Kira Bedelinin Dolaylı Tespiti: Doğrudan bir kira tespit davası olmasa da, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan gecikme tazminatı taleplerinde de rayiç kira bedelinin tespiti gerekebilir. Bu gibi durumlarda, taşınmazın yüzölçümü, konumu gibi fiziksel özellikleri ve en yakın emsal taşınmazların kira bedelleri dikkate alınarak, tarafların itirazlarını karşılayacak şekilde detaylı bir bilirkişi raporu alınması zorunludur (Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 2021/3981 E., 2022/9338 K., 22.12.2022 T.).