Kira Tespit Davası

1. Davanın Hukuki Niteliği

Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Davanın hukuki niteliği doktrin ve Yargıtay kararlarında tartışmalıdır. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (YİBK) ile davanın teknik anlamda bir tespit davası olduğu kabul edilmiştir. Tuba Babaoğlu’na göre, “Kira bedelinin belirlenmesi davasının teknik anlamda bir tespit davası niteliğinde olduğu Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmiştir.” Bu görüşe göre dava, HMK m. 106 kapsamında bir hakkın veya hukuki ilişkinin içeriğinin belirlenmesini talep eder ve davacının bu tespitte hukuki yararının bulunması şarttır.

Buna karşın, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun daha güncel kararlarında davanın yenilik doğuran (inşai) dava niteliğine daha yakın olduğu belirtilmektedir. Bu görüşe göre, mahkeme kararı sadece mevcut bir durumu tespit etmemekte, taraflar arasında anlaşılamayan kira bedeli unsurunu yeniden oluşturarak yeni bir hukuki durum yaratmaktadır. Merve Akgün Akay, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun bu yöndeki bir kararına atıfta bulunur: “…kira tespit kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik gösterirler…”

2. Davanın Tarafları ve Hukuki Yarar

Kira tespit davası, kiralayan, malik veya kiracı tarafından açılabilir (Gizem Kılıç Öztürk, 2017). Davayı açan tarafın, bu davayı açmakta hukuki bir yararının bulunması gerekir. Kiraya verenin, kira bedelinin rayicin altında kaldığı iddiasıyla dava açmakta kural olarak hukuki yararı mevcuttur.

Kiracının dava açma hakkı ise özellik arz eder. Kural olarak kiracının, kiraya verenin artış talebini kabul etme zorunluluğu bulunmadığından, kira bedelinin artırılması yönünde dava açmasında hukuki yararı olmadığı kabul edilir. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kiraya verenin ihtarname göndererek yüksek bir artış talep etmesi gibi durumlarda, kiracının kira bedelinin ne olacağı konusundaki belirsizliği ve tehdidi ortadan kaldırmak amacıyla tespit davası açabileceğini ve bu durumda hukuki yararının bulunduğunu kabul etmiştir (Seda Katırcıoğlugil, 2022).

3. Görevli Mahkeme ve Zorunlu Arabuluculuk

Kira tespit davaları, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kapsamında olduğundan, HMK m. 4/1-a uyarınca Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Ayrıca, 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür davalar için dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu hale getirilmiştir. Simge Duvan bu hususu, “HUAK m. 18/B-1,a maddesi gereğince, kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuk yoluna başvurmanın zorunlu olduğunu belirtmek mümkündür” şeklinde ifade etmektedir.

4. Davanın Açılma Zamanı ve Kararın Etkisi

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi, “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir” hükmünü amirdir. Bu genel kurala rağmen, mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı zamana bağlıdır. Bu nedenle davanın açılma zamanı kritik öneme sahiptir.

TBK m. 345/2’ye göre, mahkeme kararının yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için iki temel şart öngörülmüştür:

• Dava Açma Yolu: Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmalıdır.
• Yazılı Bildirim Yolu: Kiraya veren tarafından yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bir bildirimde (ihtarname) bulunulmuşsa, bu bildirimi takip eden yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılabilir.

Gizem Kılıç Öztürk bu durumu şöyle özetler: “Kira tespit davası, yeni kira dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunularak izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılırsa; mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacaktır.”

Bu sürelere uyulmaması halinde, mahkemenin tespit edeceği kira bedeli, davanın açıldığı kira dönemini takip eden bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

Ayrıca, kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, bu durumda yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak tespit davasında verilecek karar, yine yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (Çağlar Bozkurt, 2024).

5. Kira Bedelinin Belirlenmesinde Esas Alınacak Kriterler

Mahkeme, kira bedelini belirlerken keyfi hareket edemez; kanun ve Yargıtay içtihatları ile belirlenmiş kriterlere uymak zorundadır. Özellikle beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde açılan ve uygulamada en sık karşılaşılan TBK m. 344/3 kapsamındaki davalarda, hakim “hak ve nesafet” ilkesi çerçevesinde bir karar verir.

Bu süreçte dikkate alınacak temel unsurlar şunlardır:

• Kiralananın Durumu: Taşınmazın konumu, büyüklüğü, kullanım şekli, nitelikleri gibi fiziki özellikleri değerlendirilir.
• Emsal Kira Bedelleri: Davanın en önemli unsurlarından biridir. Mahkeme, bilirkişi marifetiyle emsal araştırması yapar. Yargıtay kararlarına göre bu araştırma titizlikle yapılmalıdır. Irmak Özkale’ye göre, “Emsal kira tespitinde en doğru ve anlaşmazlığa ilişkin en verimli sonucu alabilmek için kiralanan yer çevresinde olan, mümkünse kiralanan ile aynı niteliklere sahip ve yakın tarihte akdedilmiş kira sözleşmelerinin ölçüt olarak alınması gerekmektedir.”
• Bilirkişi Raporu: Mahkeme, genellikle inşaat mühendisi, mimar ve gayrimenkul uzmanından oluşan bir bilirkişi heyeti görevlendirir. Bilirkişi raporu, hükme esas alınabilmesi için denetime elverişli, somut ve gerekçeli olmalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun belirttiği üzere, raporda emsal taşınmazların özellikleri ile dava konusu taşınmazın özellikleri karşılaştırılmalı, üstün ve zayıf yönleri belirtilmeli ve taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli somut olarak ortaya konulmalıdır.
• Hak ve Nesafet İndirimi: Bilirkişi tarafından belirlenen “boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli” doğrudan hükme esas alınmaz. Hakim, bu bedel üzerinden eski kiracının durumu da gözetilerek hakkaniyete uygun bir indirim yaparak nihai kira bedelini takdir eder.

6. Davanın Konusu ve Kapsamı

Kira tespit davasının konusu, yalnızca ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin belirlenmesiyle sınırlıdır. Tuba Babaoğlu’nun belirttiği gibi, “TBK md.345 hükümleri kira bedelindeki tespitlere ilişkin olup yan giderlerin bu kapsamda olmadığını belirtmek gerekir.” Ayrıca, kiralanan taşınmazın işyeri olması durumunda kira bedelinin brüt olarak tespit edilmesi gerekmektedir.